IVA immobiliare e vendita di un immobile

L’imposta sul valore aggiunto (IVA) immobiliare è un’imposta riscossa dallo Stato quando la vendita è effettuata da un soggetto passivo IVA che agisce in quanto tale nell’ambito della propria attività economica e riguarda un immobile nuovo o un terreno edificabile.

Definizione di immobile nuovo

Un immobile è considerato nuovo quando è ultimato da meno di cinque anni e risulta da una nuova costruzione o da lavori rilevanti (CGI art. 257, I-2-2°). Sono quindi considerati nuovi:

• le costruzioni nuove ultimate da meno di 5 anni,
• le sopraelevazioni di immobili esistenti,
• gli immobili ristrutturati quando i lavori riportano allo stato di nuovo alcune parti della costruzione tassativamente elencate dalla legge:
  • o la maggior parte delle fondazioni;
  • o la maggior parte degli elementi diversi dalle fondazioni che determinano la resistenza e la rigidità dell’opera;
  • o la maggior parte della consistenza delle facciate, escluso il rifacimento dell’intonaco;
  • o l’insieme degli elementi di finitura elencati con decreto del Consiglio di Stato, in una proporzione fissata da tale decreto che non può essere inferiore alla metà per ciascuno di essi.

Cessioni tra privati

Un privato, che non è soggetto passivo IVA, è fuori dal campo di applicazione dell’IVA. Di conseguenza, le vendite di immobili nuovi effettuate tra privati si collocano fuori dal campo di applicazione dell’IVA.

Vendite da parte di professionisti

Assoggettamento a IVA

Le vendite di immobili nuovi sono soggette di diritto a IVA (CGI, art. 257, I-2-2°). L’IVA si applica sul prezzo totale di vendita (CGI, art. 266, 1-a).
L’aliquota ordinaria dell’imposta sul valore aggiunto è fissata al 20 % (CGI, art. 278).
Aliquote ridotte possono applicarsi in alcuni casi specifici, in particolare:
• 5,5 %: alloggi venduti in accesso sociale alla proprietà a determinate condizioni (CGI, art. 278 sexies, I-11°),
• 10 %: alcune cessioni di alloggi sociali (CGI, art. 278 sexies A).

Imposte di registro ridotte

Quando il trasferimento di un immobile è soggetto a IVA sul prezzo totale, l’atto è soggetto a un’imposta di registro fissa dello 0,70 %, cui si aggiunge una sovrattassa dello 0,015 % per spese di accertamento, per un totale dello 0,715 %. (CGI, art. 1594 F quinquies). Essa sostituisce l’imposta proporzionale ordinaria di trasferimento (6,31 %).

Da sapere: dal 1º aprile 2025 e fino al 30 aprile 2028, i dipartimenti possono aumentare l’aliquota dipartimentale fino al 5 % del prezzo di vendita (invece del 4,5 %). Ciò significa concretamente che l’aliquota complessiva delle imposte di trasferimento a titolo oneroso (DMTO) può ora essere del 6,31 % (dipartimento al 5 % + 1,20 % + spese) per le vendite di immobili usati o di terreni edificabili fuori campo IVA. La legge prevede che tale aumento non si applichi a chi acquista la prima casa (LEGGE n. 2025-127 del 14 febbraio 2025, legge di bilancio per il 2025).

Cessioni tra privati

Sono soggette a IVA soltanto le operazioni effettuate da persone che sono soggetti passivi IVA e che agiscono in quanto tali, vale a dire nell’ambito di un’attività professionale. Si tratta per esempio di un operatore immobiliare o di un promotore. Un privato, che non agisce in qualità di soggetto passivo, è quindi fuori dal campo di applicazione dell’IVA.
Di conseguenza, le vendite di immobili ultimati da più di 5 anni, effettuate tra privati, si collocano fuori dal campo di applicazione dell’IVA.

Vendite da parte di professionisti

Principio di esenzione

Le vendite di immobili ultimati da più di 5 anni, effettuate da un professionista soggetto passivo IVA, sono in linea di principio esenti da IVA (CGI, art. 261, 5, 2°)

IVA su opzione

Tuttavia, su opzione del venditore espressa nell’atto di vendita (CGI, art. 201 quater), l’operazione può essere tassata sul margine se il venditore ha a sua volta acquistato il bene da un soggetto passivo (e ha quindi pagato l’IVA) e se tale acquisto non ha dato diritto a detrazione (CGI, art. 260, 5° bis).

Definizione di terreno edificabile

Conformemente al CGI (CGI, art. 257, I-2-1°), sono considerati terreni edificabili « i terreni sui quali possono essere autorizzate costruzioni in applicazione di un piano urbanistico locale o di un altro documento urbanistico che ne fa le veci [...]. ».

La qualifica di terreno edificabile si fonda quindi unicamente sull’edificabilità del terreno. Non si tiene conto dell’uso che ne viene effettivamente fatto, né dell’intenzione dell’acquirente.
Per determinare il regime fiscale di una vendita di questo tipo occorre distinguere 2 casi:

Le cessioni tra privati

L’IVA si applica soltanto ai soggetti passivi (CGI, art. 256 A). Una cessione di terreno edificabile tra privati non è quindi soggetta a IVA.
Sono dovute soltanto le imposte di registro (all’aliquota ordinaria del 6,31 %, salvo eccezioni in alcuni dipartimenti).

I terreni venduti da un professionista

Le vendite di terreni edificabili da parte di un professionista soggetto passivo IVA sono soggette di diritto a IVA (CGI, art. 257, I-2-1°).

Imposizione sul prezzo totale

• L’IVA si calcola sul prezzo totale all’aliquota del 20 % (CGI, art. 278), che l’acquirente sia un privato o meno. L’IVA è in linea di principio versata dal venditore.
• Le imposte di registro sono ridotte (0,715 %).

Imposizione sul margine

Se il venditore professionista ha a sua volta acquistato il terreno edificabile da un soggetto non passivo IVA (CGI, art. 268):

• l’IVA è calcolata sul margine realizzato (prezzo di rivendita – prezzo di acquisto)
• si aggiungono le imposte di registro non ridotte (6,31 %).