Spese notarili: spese di acquisto immobiliare (spese di acquisizione)

Le spese di acquisto, impropriamente dette « spese notarili », si aggiungono al prezzo di acquisto dei beni immobili. Esse comprendono la remunerazione del notaio ma sono in realtà composte essenzialmente da imposte. Sono in linea di principio pagate dall’acquirente (C. civ., art. 1593).

In occasione di un acquisto immobiliare è obbligatorio pagare le « spese di acquisto », frequentemente ma impropriamente dette « spese notarili ». Tali spese sono certamente riscosse dal notaio incaricato della vendita, ma sono in massima parte riversate all’erario. Esse si compongono:

• in maggioranza di imposte e tasse dette imposte di registro o imposta di pubblicità immobiliare
• della remunerazione del notaio, costituita da competenze per gli atti e competenze per le formalità; degli esborsi, che corrispondono al rimborso delle spese che il notaio ha pagato al vostro posto.
• dell’IVA sulla remunerazione del notaio.
  

L’imposta di pubblicità immobiliare (TPF)

Queste imposte sono legate all’acquisto del bene e versate all’erario. Sono destinate, a seconda dei casi, allo Stato o agli enti locali. Calcolate in base al valore del bene, il loro importo varia in funzione della sua ubicazione geografica.

L’aliquota può variare anche a seconda che il bene venduto sia usato (aliquota di diritto comune) o nuovo (aliquota ridotta quando il bene è acquistato presso un professionista).

Leggete il nostro articolo per sapere se potete beneficiare di spese di acquisto ridotte.

L’imposta di pubblicità immobiliare si compone di un’imposta dipartimentale, di un’imposta comunale nonché di un prelievo per spese di accertamento e riscossione (che rappresenta una percentuale dell’imposta dipartimentale ed è riscosso dallo Stato).

Aliquota di diritto comune

* Questa imposta può essere modificata dai consigli dipartimentali, senza che tali modifiche possano avere per effetto di ridurla al di sotto dell’1,20 % o di elevarla, in linea di principio, oltre il 3,80 % (CGI, art. 1594 D).

** Novità (articolo 116 della legge di bilancio 2025): dal 1º aprile 2025 i dipartimenti hanno la possibilità di elevare l’aliquota dell’imposta di pubblicità immobiliare o dell’imposta di registro fino al 5 % (contro il 4,50 % precedente), per gli atti stipulati tra il 1º aprile 2025 e il 31 marzo 2028. Tale aliquota del 5 % non è applicabile a chi acquista la prima casa, che può al contrario beneficiare di un alleggerimento di questa imposta (CGI, art. 1594 F)

*** Calcolato sull’importo dell’imposta dipartimentale.

L’aumento dell’imposta dipartimentale al 5 % ha per effetto di portare il totale delle imposte di registro al 6,3185 % del valore del bene, contro il 5,80665 % precedente (con un’imposta dipartimentale del 4,50 %).

Aliquota ridotta

*Questo prelievo è calcolato sull’importo dell’imposta dipartimentale.

Per saperne di più sulle spese ridotte, vedete il nostro articolo sulle spese ridotte e sulla vendita in VEFA

Il contributo di sicurezza immobiliare (CSI)

Al momento dell’acquisto occorrerà pagare anche il contributo di sicurezza immobiliare, all’aliquota dello 0,10 % (e con un minimo di 15 euro).

La remunerazione del notaio che redige il precontratto (promessa di vendita)

Il precontratto può essere una promessa unilaterale di vendita o una promessa sinallagmatica (reciproca) di vendita, detta anche preliminare.
Può assumere la forma di una scrittura privata o di un atto pubblico (notarile).

Se le parti decidono di redigere una scrittura privata, possono rivolgersi all’agente immobiliare, che potrà incaricarsi della redazione. La sua remunerazione è libera ma deve figurare nel mandato.

Anche i notai possono assistere le parti nella redazione di un precontratto per scrittura privata (senza firma del notaio). La remunerazione del notaio è allora inclusa in quella dell’atto pubblico di vendita (circ. CSN, n. 1566 del 18 ottobre 2002).

Il notaio può anche incaricarsi della redazione di una promessa unilaterale o sinallagmatica in forma pubblica, atto firmato dal notaio. La tariffa notarile non prevede tuttavia l’importo delle competenze: la remunerazione è quindi costituita da onorari liberamente determinati d’accordo con il cliente in una convenzione sugli onorari.

Da sapere: in caso di registrazione presso il fisco sarà dovuta un’imposta di 125 euro (CGI, art. 680).

La remunerazione del notaio che redige l’atto di vendita

La remunerazione del notaio per l’atto di vendita è fissata dalla legge: si parla allora di competenze (e non di onorari).
Il notaio percepisce competenze per l’atto e competenze per le formalità.

Competenze per gli atti

L’articolo A444-91 del Codice del commercio francese fissa la competenza proporzionale percepita dal notaio per una vendita o cessione a trattativa privata, secondo la tabella seguente:

Da sapere: la remunerazione percepita dal notaio è l’importo al netto delle imposte. Essendo l’IVA un’imposta, essa è riscossa dal notaio ma riversata allo Stato.

Esempio per una vendita a 200 000 €:

Osservazione : il calcolo si effettua scaglione per scaglione.

Limitazione delle competenze per le vendite di modico valore

Le competenze percepite dal notaio in occasione di una vendita sono soggette:

• a un importo minimo di 90 euro
• e a un importo massimo del 10 % del valore di tale bene o diritto (C. comm., art. R444-9).
  

Questo tetto riguarda essenzialmente le transazioni immobiliari di modesto importo, come terreni, beni situati in ambito rurale, parti comuni, cantine o posti auto. Naturalmente tale tetto non riguarda le imposte generate dall’operazione.

Le riduzioni sulle competenze del notaio

I notai possono concedere riduzioni totali o parziali, ma rigorosamente disciplinate dal Codice del commercio francese. La loro percentuale è fissa e la loro concessione è a discrezione del notaio. In via eccezionale e a determinate condizioni, le riduzioni possono essere negoziate.

Così il notaio può concedere una riduzione del 20 % quando il bene oggetto dell’atto supera i 100.000 euro. La riduzione può essere concessa su tutte le prestazioni soggette a una tariffa proporzionale: vendite, donazioni, dichiarazione di successione (C. comm., art. R 444-10 I)
Quando un atto comporta un prezzo o una valutazione superiore a 10.000.000 di euro, il notaio può concedere una riduzione massima del 40 %. Tale riduzione è autorizzata soltanto su alcune prestazioni tassativamente elencate, come il conferimento di immobili (C. comm., art. R 444-10 II).

Le percentuali di riduzione per categoria di atti e scaglioni di base sono garantite a tutti i clienti dello studio e devono essere esposte in loco.

Le competenze per le formalità

Si tratta dell’insieme dei documenti di cui il notaio ha bisogno per formalizzare la vendita, per esempio un estratto catastale, un documento di rilievo topografico; una notifica necessaria a purgare un diritto di prelazione (per ciascuna delle notifiche); una richiesta relativa allo stato civile delle persone fisiche e all’iscrizione delle persone giuridiche.

Le formalità generano competenze per le formalità la cui tariffa è fissata dagli articoli da A.444-169 a A.444-173 del Codice del commercio francese.

Una parte delle formalità effettuate in occasione degli atti destinati a essere pubblicati presso l’ufficio incaricato della pubblicità immobiliare (tra cui la vendita) è forfettizzata. Tale forfait è di 339,58 euro al netto delle imposte (C. comm., art. A 444-171, n. 194 della tabella 5).

Gli esborsi

Si tratta delle somme pagate dal notaio per conto del cliente. Tali spese ed esborsi servono a remunerare i diversi soggetti incaricati di produrre i documenti necessari al cambiamento di proprietà (geometra abilitato, amministratore di condominio...). Occorre inoltre tenere conto di alcune spese eccezionali sostenute su richiesta del cliente, come le spese di trasferta.

Consultate il nostro articolo per saperne di più sulla remunerazione del notaio.

Calcolate le vostre spese di acquisto immobiliare

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