Il diritto di prelazione commerciale è un diritto di prelazione a favore del comune (o del suo delegato) che gli consente di essere prioritario nell’acquisto di una locazione commerciale, di un’azienda commerciale, di un’azienda artigiana o di un terreno che può accogliere esercizi commerciali, per poi rivenderlo (o retrocederlo) a un commerciante o a un artigiano.
Dal lato del proprietario venditore: deposito di una dichiarazione preventiva obbligatoria
Questo diritto di prelazione riguarda unicamente i beni situati in una zona specifica detta perimetro di salvaguardia del commercio e dell’artigianato di prossimità, determinata a monte dal comune.
Questo diritto di prelazione è disciplinato dagli articoli da L. 214-1 a L. 214-3, da R. 214-1 a R. 214-16 e A 214-1 del Codice dell’urbanistica francese.
Quando la dichiarazione preventiva è obbligatoria?
Una dichiarazione preventiva deve essere depositata dal proprietario dell’azienda in vendita (C. urb., art. L. 214-1) se il suo bene è compreso nel perimetro di salvaguardia del commercio e dell’artigianato di prossimità. Per conoscere l’eventuale adozione di un piano di salvaguardia si può presentare una richiesta al comune del luogo in cui si trova il bene. È inoltre possibile chiedere un certificato di urbanistica.
A chi va indirizzata questa dichiarazione preventiva?
La dichiarazione preventiva è indirizzata al comune del luogo in cui si trova il bene, anche se tale diritto è stato delegato.
Che cosa deve contenere la dichiarazione preventiva?
Tale dichiarazione precisa il prezzo, l’attività dell’acquirente designato, il numero di dipendenti del cedente, la natura del loro contratto di lavoro e le condizioni della cessione.
Essa contiene inoltre la locazione commerciale, se del caso, e precisa il fatturato quando la cessione riguarda una locazione commerciale o un’azienda artigiana o commerciale (C. urb., art. L. 214-1, comma 3).
La dichiarazione deve essere redatta in quattro esemplari. Essa è inviata (C. urb., art. R. 214-4, comma 2):
- per plico raccomandato con avviso di ricevimento,
- oppure per via elettronica (in tal caso è sufficiente un solo esemplare),
- oppure depositata in comune dietro ricevuta.
Da sapere : la dichiarazione preventiva prevista deve essere redatta conformemente al modulo Cerfa 13644*01 (C. urb., art. A. 214-1). Essa è disponibile sul sito internet del ministero dell’ecologia, dello sviluppo e dell’assetto sostenibili: http://www.developpement-durable.gouv.fr.
La sanzione per il mancato deposito di una dichiarazione preventiva obbligatoria
L’assenza di dichiarazione preventiva comporta la nullità della vendita (C. urb., art. L. 214-1, comma 3).
L’azione di nullità si propone davanti al tribunale ordinario del luogo in cui si trova il bene (C. urb., art. R. 214-40) e si prescrive in 5 anni (C. civ., art. 2224).
Cumulo con il diritto di prelazione urbana (DPU) o con il diritto di prelazione delle zone di intervento differito (ZAD)
Non esiste alcuna gerarchia tra il diritto di prelazione urbana e il diritto di prelazione sulle aziende commerciali, sulle aziende artigiane, sulle locazioni commerciali e sui terreni, o il diritto di prelazione delle zone di intervento differito (ZAD): entrambi i diritti di prelazione devono quindi essere purgati:
come fare?
In tal caso la dichiarazione preventiva deve (C. urb., R. *213-5):
- essere presentata in quattro esemplari,
- indicare i prezzi e le condizioni dell’alienazione progettata, compreso, se del caso, il prezzo di stima dell’immobile o del diritto offerto in contropartita,
- essere indirizzata al comune in cui si trova il bene, per plico raccomandato con avviso di ricevimento postale, depositata dietro ricevuta, o inviata per via elettronica in un solo esemplare,
- Quando l’alienazione riguarda un terreno soggetto al diritto di prelazione commerciale, la dichiarazione è sottoscritta nelle forme e alle condizioni previste dall’articolo R. 213-5. Essa precisa, a seconda dei casi, la superficie di vendita dell’esercizio commerciale esistente sul terreno o la possibilità di insediarvi, nei cinque anni successivi all’alienazione, un esercizio con una superficie di vendita compresa tra 300 e 1 000 metri quadrati (C. urb., art. R. 214-4, comma 3).
In presenza di 2 diritti di prelazione diversi, è il modulo previsto dall’articolo A. 213-1 del Codice dell’urbanistica francese che deve essere inviato al comune in 4 esemplari. Lo troverete qui.
Dal lato del comune: decisione e retrocessione dell’esercizio commerciale
La decisione del comune deve essere notificata entro due mesi
Il comune deve decidere entro due mesi se rinunciare o esercitare la prelazione, quando gli è presentata una dichiarazione preventiva di alienazione (C. urb., art. L. 214-1, ultimo comma):
- Il termine decorre dal ricevimento della dichiarazione preventiva da parte del comune,
- Tale notifica deve essere effettuata per plico raccomandato con avviso di ricevimento, o mediante consegna a mani dietro ricevuta al domicilio o alla sede sociale del cedente,
- Essa può anche avvenire per via elettronica, e ciò se e soltanto se la dichiarazione preventiva è stata effettuata in tale forma (C. urb., art. R. 214-5, comma 2)
- In caso di mancata risposta entro i due mesi, il silenzio vale rinuncia (C. urb., art. R. 214-5, comma 3),
- In caso di rifiuto di esercitare la prelazione o di silenzio, il cedente può realizzare la vendita della propria azienda, della propria locazione o del proprio terreno inizialmente progettata, ai prezzi e alle condizioni figuranti nella dichiarazione preventiva (C. urb., art. L. 214-1, ultimo comma).
Si ricorda : si tratta delle aziende artigiane, delle aziende commerciali e delle locazioni commerciali nonché dei terreni che ospitano esercizi commerciali o destinati a ospitarne entro cinque anni dalla loro vendita (con una superficie di vendita compresa tra 300 e 1 000 metri quadrati) (C. urb., art. R.* 214-3). Per saperne di più, vedi il nostro articolo sul campo di applicazione del diritto di prelazione dei comuni.
La prelazione si eserciterà
- ai prezzi e alle condizioni della dichiarazione preventiva,
- oppure il comune potrà offrire l’acquisto a un prezzo diverso, che sarà però determinato dal giudice dell’espropriazione.
Da sapere : dalla legge Artigianato, Commercio e Micro-imprese, detta « ACTPE », del 18 giugno 2014, il comune può delegare questo diritto di prelazione a un EPCI.
La cessione deve intervenire entro un termine di tre mesi
In caso di acquisto dell’azienda, di una locazione o di un terreno da parte del titolare del diritto di prelazione, l’atto che constata la cessione è redatto entro un termine di tre mesi (C. urb., art. R.* 214-9).
Il termine di 3 mesi decorre:
- dal giorno della notifica dell’accordo sul prezzo e sulle condizioni indicati nella dichiarazione preventiva,
- dal giorno della decisione giudiziaria divenuta definitiva che fissa il prezzo e le condizioni della cessione,
- oppure dal giorno successivo alla data dell’atto o della sentenza di aggiudicazione.
Pagamento del prezzo
Il prezzo è pagato presso il notaio al momento della firma dell’atto tra il venditore e il comune (C. urb., art. R.* 214-9).
Il cedente non dispone tuttavia immediatamente dei fondi (C. comm., art. L. 141-12): il prezzo di vendita resta bloccato di diritto durante il termine concesso ai creditori del venditore per fare opposizione.
La retrocessione del bene oggetto di prelazione da parte del comune deve intervenire entro due anni
L’articolo L. 214-2 del Codice dell’urbanistica francese impone che il bene oggetto di prelazione sia retrocesso entro due anni (3 anni in caso di affitto di gestione). Se la retrocessione non è intervenuta entro 2 anni, l’acquirente estromesso beneficia di un diritto di acquisto prioritario (C. urb., R.* 214-16).
Per saperne di più, vedi il nostro articolo sulla retrocessione dei beni oggetto di prelazione da parte del comune.
L’esercizio del diritto di prelazione commerciale e il notaio
Le questioni relative all’esercizio del diritto di prelazione sono abitualmente trattate dai notai, sia al servizio del privato sia degli enti locali.
Il notaio al servizio degli enti territoriali