La locazione commerciale

La locazione commerciale è un contratto di locazione che lega un commerciante, un artigiano o un industriale che esercita un’impresa in un locale o in un immobile e il proprietario dei locali (articolo L. 145-1 del Codice del commercio francese). Riguarda quindi un bene immobile nel quale è esercitata un’attività commerciale, industriale o artigianale; per questo il locale deve avere una destinazione commerciale.
Sul cambio di destinazione si veda l’articolo L. 631-7 del Codice della costruzione e dell’abitazione.

Per assicurare al conduttore la sicurezza giuridica necessaria alla continuità della sua attività, le regole che disciplinano la locazione commerciale sono molto rigorose (artt. L. 145-1 e ss. e R. 145-1 e ss. del Codice del commercio francese). In particolare, il conduttore beneficia, a determinate condizioni specifiche, di un diritto al rinnovo della propria locazione.

È di 9 anni minimo. Il locatore e il conduttore possono tuttavia convenire una durata più lunga. In ogni caso questa durata non deve mai essere indeterminata.
 

Esistono alcune disposizioni essenziali, che formano lo statuto delle locazioni commerciali e alle quali le parti non possono sottrarsi. Si tratta in particolare:

• del diritto al rinnovo,
• della durata iniziale della locazione (art. L. 145-4, co. 1, del Codice del commercio francese),
• della revisione triennale (artt. L. 145-37 e L. 145-39 del Codice del commercio francese),
• dei canoni pagati anticipatamente (art. L. 145-40 del Codice del commercio francese),
• delle modalità di attuazione di una clausola risolutiva (art. L. 145-41 del Codice del commercio francese).

La locazione commerciale deve contenere alcune informazioni obbligatorie:

• identità e capacità del locatore e del conduttore,
• tipo di commercio o di attività da esercitare nel locale,
• importo del canone e degli oneri,
• modalità di pagamento del canone,
• importo della caparra a garanzia,
• ripartizione degli oneri, delle imposte, delle tasse e dei canoni tra il conduttore e il locatore,
• durata della locazione,
• modalità per dare disdetta e porre fine alla locazione commerciale
  

Il locatore deve fornire più documenti relativi allo stato del bene locato:

• inventario degli oneri, delle imposte, delle tasse e dei canoni
• verbale di consegna
• stato dei rischi naturali e tecnologici,
• una diagnosi di prestazione energetica (DPE),
• una diagnosi amianto,
• uno stato dei lavori degli ultimi tre anni e uno stato previsionale dei lavori per i 3 anni a venire.
• l’inquinamento dei suoli (artt. L. 511-1 e ss. e L. 556-3 del Codice dell’ambiente): il locatore deve

Tenuto conto di tutti questi obblighi, la redazione della locazione commerciale deve essere effettuata con molta attenzione. Per questo è vivamente consigliato rivolgersi a un professionista, come un notaio.

Da notare : è possibile concludere una locazione commerciale « tutti i commerci », che consente di esercitare ogni tipo di attività nell’immobile.

Si tratta dell’insieme delle regole di tutela destinate ad assicurare al conduttore commerciante o il rinnovo della propria locazione, ai fini della continuità della sua attività, o un’indennità compensativa. Il conduttore deve infatti poter contare su un indirizzo professionale o commerciale stabile per un lungo periodo. Da ciò dipende la fedeltà della sua clientela. Ha quindi, in linea di principio, diritto al rinnovo della locazione commerciale. Per tutta la durata della locazione il conduttore non può praticamente essere estromesso, salvo casi eccezionali e a condizione di essere indennizzato dal proprietario.

Sì: per un locale libero, una clausola della locazione commerciale può prevedere il versamento di un diritto d’ingresso a carico del conduttore per ottenere la messa a disposizione dei locali che desidera prendere in locazione. Il pas-de-porte può essere inteso o come un supplemento di canone (poiché gli aumenti dei canoni sono limitati, il locatore può in questo modo approfittare dell’aumento dei valori locativi della zona), o come un’indennità (in contropartita di vantaggi commerciali concessi al conduttore, per esempio). Nella 1ª ipotesi il conduttore può dedurlo dai propri utili, ripartendo la deduzione su un periodo almeno pari alla durata della locazione. Se si tratta invece di un’indennità, non è possibile alcuna deduzione.
Il diritto d’ingresso è fissato in funzione dell’ubicazione del locale commerciale e della sua capacità di attirare la clientela. Il suo importo, la sua natura (canone o indennità) e le modalità di pagamento devono figurare nella locazione.

Il canone iniziale è fissato liberamente tra il locatore e il conduttore al momento della stipula della locazione commerciale. Può poi essere rivisto ogni tre anni, ma nel rispetto di un massimale legale che vieta aumenti eccessivi. Le locazioni commerciali prevedono il più delle volte un’indicizzazione del canone sulla base dell’indice INSEE del costo di costruzione o dell’indice dei canoni commerciali (ILC).
Inoltre, la ripartizione degli oneri tra il locatore e il conduttore è liberamente negoziata tra loro (imposta fondiaria, oneri condominiali, ecc.).

La "proprietà commerciale" non toglie al proprietario il diritto di recuperare il proprio bene:

• al termine della locazione: essa si estingue per effetto della disdetta data dal locatore con 6 mesi di anticipo mediante atto di ufficiale giudiziario (art. L145-9 del Codice del commercio francese). La disdetta è data con offerta di rinnovo (in genere per poter aumentare il canone) o senza offerta, ma in questo caso il locatore è tenuto a versare al conduttore un’indennità di evizione.

Buono a sapersi: le eccezioni all’obbligo di pagare un’indennità sono previste all’articolo L145-17 del Codice del commercio francese.

• oppure al termine di un periodo di tre anni, se desidera “costruire, ricostruire o sopraelevare l’immobile esistente, riassegnare a tale uso il locale di abitazione accessorio, trasformare a uso principale di abitazione un immobile esistente mediante ricostruzione, ristrutturazione o riqualificazione, oppure eseguire lavori prescritti o autorizzati nell’ambito di un’operazione di restauro immobiliare, e in caso di demolizione dell’immobile nell’ambito di un progetto di rinnovamento urbano” (articolo L145-4 del Codice del commercio francese)

Infine, in caso di inadempimento del conduttore ai propri obblighi (mancato pagamento del canone, per esempio), il locatore potrà invocare la clausola risolutiva se figura nel contratto o chiedere la risoluzione giudiziale. Allo stesso modo, la revoca consensuale o la perdita dell’immobile comportano la risoluzione della locazione.

Il conduttore è autorizzato a dare disdetta alla scadenza di ciascun periodo triennale, cioè al termine del 3° anno, del 6° o del 9°, da cui l’espressione corrente di "locazione 3-6-9" (art. L. 145-4, co. 2, del Codice del commercio francese).

Per ottenere la risoluzione della locazione commerciale, il conduttore deve presentare la propria disdetta almeno 6 mesi prima della fine del periodo triennale o della durata della locazione commerciale. La locazione commerciale può tuttavia vietare questa possibilità.
Attenzione : la locazione commerciale non si estingue mai automaticamente. Per porvi fine occorre che:

• il locatore notifichi una disdetta con o senza offerta di rinnovo,
• o che il conduttore dia disdetta
• o che presenti una domanda di rinnovo nei 6 mesi precedenti la scadenza della locazione. In mancanza, essa prosegue per tacito rinnovo.

Il conduttore è anche libero di cedere il proprio diritto di locazione al suo successore, nell’ambito di una cessione di azienda commerciale, o in modo isolato. Il diritto di locazione è il titolo di occupazione di cui beneficia il conduttore in essere. È uno degli elementi dell’azienda commerciale.

Buono a sapersi : una clausola del contratto di locazione può prevedere che il locatore debba dare il proprio accordo alla cessione del diritto di locazione. Non può invece opporsi alla vendita dell’azienda commerciale (art. L145-16, comma 1, del Codice del commercio francese).

Il conduttore ha un diritto al rinnovo della propria locazione. Questo diritto al rinnovo è di ordine pubblico: ogni clausola contraria si considera non apposta (Codice del commercio francese, art. L 145-15).

Le eccezioni: il locatore può rifiutare il rinnovo, ma deve giustificarlo con un motivo legittimo di mancato rinnovo. In mancanza, è tenuto a un’indennità di evizione.

Locatore e conduttore possono decidere di prorogare la locazione (cioè di proseguirla alle stesse condizioni) anziché rinnovarla (concludendo quindi una nuova locazione).

Il conduttore può rinunciare al rinnovo della propria locazione a condizione che il suo diritto sia sorto e che la sua rinuncia non sia equivoca

Le condizioni del diritto al rinnovo

Conformemente all’art. L. 145-8 del Codice del commercio francese, « Il diritto al rinnovo della locazione può essere invocato soltanto dal proprietario dell’azienda che è esercitata nei locali », a condizione che tale azienda sia stata realmente esercitata « nel corso degli ultimi tre anni che hanno preceduto la data di scadenza della locazione […] ».

Modalità del diritto al rinnovo della locazione commerciale

• Disdetta data dal locatore

Il locatore deve far notificare una disdetta da un commissario di giustizia almeno sei mesi prima della fine della locazione (art. L 145-9, co. 1, del Codice del commercio francese).

Questa disdetta può essere data con offerta di rinnovo o senza offerta di rinnovo; in quest’ultimo caso deve contenere l’offerta di un’indennità di evizione pari al pregiudizio causato dal mancato rinnovo.

In via di eccezione, nessuna indennità è dovuta se il locatore dimostra un motivo grave e legittimo o se è accertato che l’immobile è insalubre e deve essere totalmente o parzialmente demolito, oppure, infine, se il locatore invoca la ricostruzione di un nuovo immobile (articolo L145-17 del Codice del commercio francese).

La disdetta (senza offerta di indennizzo) deve precisare i motivi per i quali è data.

« Il conduttore che intende contestare la disdetta o chiedere il pagamento di un’indennità di evizione deve adire il tribunale prima della scadenza di un termine di due anni a decorrere dalla data per la quale la disdetta è stata data » (art. L 145-9, ultimo comma, del Codice del commercio francese).

• Domanda di rinnovo presentata dal conduttore

Se il locatore non notifica una disdetta, il conduttore può presentare una domanda di rinnovo della propria locazione (art. L 145-10, co. 1, del Codice del commercio francese).

Buono a sapersi : « In mancanza di disdetta o di domanda di rinnovo, la locazione fatta per iscritto si prolunga tacitamente oltre il termine fissato dal contratto » (articolo L145-9 del Codice del commercio francese).

Sì, il Codice del commercio autorizza la conclusione di contratti non soggetti allo statuto delle locazioni commerciali:

• la convenzione di occupazione precaria (art. L 145-5-1 del Codice del commercio francese): « l’occupazione dei locali è autorizzata soltanto in ragione di circostanze indipendenti dalla sola volontà delle parti ». Non è limitata nel tempo.
• la locazione di breve durata, di durata massima di tre anni (articolo L 145-5 del Codice del commercio francese).

Attenzione : « Se, alla scadenza di tale durata, e al più tardi al termine di un mese dalla scadenza, il conduttore resta ed è lasciato nel possesso », si forma una nuova locazione soggetta alle regole delle locazioni commerciali (articolo L145-5, co. 2, del Codice del commercio francese).

Semplici in apparenza, le locazioni commerciali danno luogo a innumerevoli conflitti. La locazione notarile, obbligatoria in alcuni casi, è vivamente consigliata in tutti i casi. Con i suoi consigli il notaio vi assicura la redazione di un atto equilibrato, protettivo ed efficace, quale soltanto un atto pubblico può conferire. Potete infatti trovare un modello di locazione commerciale su internet, ma il modello può non rispettare alcuni obblighi e non mettere al sicuro la vostra attività. Lo stesso vale per i moduli di creazione di una locazione commerciale online. Consultate il vostro notaio, professionista della redazione e delle implicazioni giuridiche, al momento della creazione della vostra attività, per ottenere una locazione commerciale sicura e adatta alla vostra situazione.