Attestato di Prestazione Energetica (APE)

La diagnosi di prestazione energetica è stata istituita nel 2006 ed è stata oggetto di diverse riforme volte a migliorarne la qualità, l’ampiezza e l’affidabilità, in particolare nel 2022 e nel 2025. Ha lo scopo di informare l’acquirente sulla prestazione energetica e sulle emissioni di gas a effetto serra del suo futuro bene immobile.

La diagnosi di prestazione energetica, DPE, è una diagnosi tecnica che porta alla classificazione degli edifici, e in particolare delle abitazioni, in più categorie o classi, che vanno da A a G.

Questa classificazione permette di determinare il consumo energetico di un’abitazione ma anche il suo impatto in termini di emissioni di gas a effetto serra. Le abitazioni classificate F o G sono le peggio isolate e comunemente designate con il termine « colabrodo energetici ».

Questa diagnosi di prestazione energetica è obbligatoriamente prodotta in occasione di una vendita immobiliare e la sua redazione è a carico del venditore (a sue spese). In via di eccezione, non sono interessate dal DPE le abitazioni indipendenti la cui superficie di pavimento è inferiore a 50 m², ma anche, in particolare, i monumenti storici classificati o vincolati.

Il DPE è obbligatorio anche in caso di messa in locazione.

È realizzato da un professionista, un diagnosta, che deve poter dimostrare la propria competenza e il possesso di un’assicurazione per redigere tale diagnosi.

Questa diagnosi deve essere consegnata all’acquirente al momento della firma del precontratto o del preliminare. In mancanza, al momento della firma dell’atto di vendita.

Qual è l’obiettivo del DPE?

Questa diagnosi ha lo scopo di contrastare i colabrodo energetici, cioè le abitazioni classificate F o G. Tali abitazioni costituiscono il bersaglio prioritario delle politiche pubbliche di riqualificazione del patrimonio abitativo. Queste abitazioni F o G hanno un consumo energetico elevato e possono causare una certa povertà energetica ai loro occupanti, siano essi proprietari o inquilini.

Tali abitazioni saranno dunque oggetto in futuro di misure sempre più severe. È dunque importante, prima di acquistare un’abitazione classificata F o G o di metterla in locazione, accertarsi delle disposizioni particolari alle quali essa può essere soggetta.

Le evoluzioni del DPE

La legge resilienza nel 2021

La nuova Diagnosi di Prestazione Energetica (DPE)

Il piano d’azione per ristabilire la fiducia nel DPE e contrastare le diagnosi di comodo del 2025
Per ristabilire la fiducia nel DPE e contrastare le diagnosi di comodo è stato attuato un piano d’azione articolato su più assi.
In applicazione della legge del 30 giugno 2025, cinque decreti migliorano i controlli e l’affidabilità dei DPE (entrata in vigore dal 1° gennaio 2026 o nel corso del 2026, secondo le disposizioni):
• il decreto del 16 giugno 2025 istituisce un controllo degli organismi di certificazione ogni 10 mesi (contro i 15 mesi precedenti) da parte del Comitato francese di accreditamento. In esito a tale controllo, i diagnosti sanzionati possono essere iscritti in una lista nera fino a 24 mesi.
• il decreto del 16 giugno 2025 introduce inoltre un QR code attribuito a ciascun diagnosta, che egli deve presentare ai propri clienti;
• il decreto del 30 giugno 2025 prevede le condizioni di intervento di un diagnosta straniero in Francia;
• il decreto del 28 luglio 2025 definisce le anomalie che possono dar luogo alla non conformità di un DPE (es.: quando l’attività del diagnosta è manifestamente irrealizzabile);
• il decreto del 31 agosto 2025 mira a migliorare la classificazione delle abitazioni che utilizzano l’elettricità, a partire dal 1° gennaio 2026.
Per saperne di più, leggete la notizia sulle novità 2025-2026.

Audit energetico obbligatorio

In caso di vendita di un edificio è obbligatorio realizzare un audit energetico:
• dal 1° aprile 2023 per gli edifici classificati F o G dal DPE (1° luglio 2024 nei territori d’oltremare);
• dal 1° gennaio 2025 per gli edifici classificati E (1° gennaio 2028 nei territori d’oltremare);
• dal 1° gennaio 2034 questo obbligo riguarderà gli edifici classificati D.
Questo audit energetico precisa la natura dei lavori da realizzare per migliorare la prestazione dell’abitazione, ridurne il consumo energetico o migliorarne le emissioni di gas a effetto serra.
Non vi è alcun obbligo di realizzare lavori per il venditore, ma semplicemente un obbligo di informare l’acquirente in occasione della firma dell’atto di vendita.

Divieto progressivo di messa in locazione

Non è più possibile locare, rinnovare la locazione o rinnovarla tacitamente:
- dal 1° gennaio 2025 per le abitazioni con DPE classificato G,
- dal 2028 per le abitazioni appartenenti alla classe F,
- dal 2034 per le abitazioni appartenenti alla classe E.

La nuova DPE (Diagnosi di Prestazione Energetica) svolge un ruolo chiave nelle compravendite immobiliari, influenzando il valore di un bene e la sua messa in locazione. Prima di concludere una vendita è essenziale conoscere i termini successivi alla firma e assicurarsi del rispetto delle diagnosi immobiliari obbligatorie. Per finanziare un progetto immobiliare, la scelta tra mutuo immobiliare, ipoteca o garanzia bancaria è determinante. Anche gli espatriati devono considerare il proprio domicilio fiscale prima di investire. Per ottimizzare la fiscalità sono ipotizzabili soluzioni come l’investimento locativo tramite il dispositivo Malraux. Inoltre, nell’ambito di una SCI, occorre anticiparne la gestione, o addirittura lo scioglimento o la liquidazione se necessario.