Segnalazione preventiva di lavori

Spesso richiesta per realizzare interventi di lieve entità, la dichiarazione preventiva di lavori è un’autorizzazione urbanistica necessaria alla realizzazione di determinati lavori. Essa consente all’amministrazione di verificare che il vostro progetto di lavori o di costruzione rispetti le norme urbanistiche.

La dichiarazione preventiva è un’autorizzazione urbanistica obbligatoria per alcuni lavori quando non è necessario un permesso di costruire.

Prima di iniziare i lavori dovete informarvi presso l’ufficio urbanistica del vostro comune o presso il vostro notaio, per sapere di quale autorizzazione urbanistica avete bisogno.

Una dichiarazione preventiva di lavori è obbligatoria, in particolare nei casi seguenti (articoli da R 421-9 a R 421-12 e R 421-17-1 del Codice dell’urbanistica francese)

Per le costruzioni nuove (articoli da R421-9 a R421-12 del Codice dell’urbanistica francese):

• Le costruzioni (garage, pertinenza…) o i lavori su una costruzione esistente che creino una superficie utile o un ingombro al suolo compreso tra 5 m2 e 20 m2.
• Per i lavori su una costruzione esistente, tale soglia è portata a 40 m2 se essa è situata in una zona urbana coperta da un « piano urbanistico locale » (PLU) o da un « piano di occupazione dei suoli » (POS).
• L’installazione di abitazioni leggere per il tempo libero la cui superficie utile è superiore a 35 m².
• Le costruzioni che rispondono ai seguenti criteri cumulativi:
  • un’altezza superiore a dodici metri;
  • una superficie utile inferiore o pari a cinque metri quadrati.

Da sapere: queste disposizioni non sono applicabili né agli aerogeneratori, né agli impianti di produzione di elettricità da energia solare installati al suolo, né alle antenne di telefonia mobile;

• Le opere e gli accessori delle linee di distribuzione di energia elettrica la cui tensione è inferiore a 63 000 volt.
• I muri la cui altezza è superiore o pari a 2 m.
• Le piscine la cui vasca ha una superficie inferiore o pari a 100 m2 e che non sono coperte o la cui copertura, fissa o mobile, ha un’altezza inferiore a 1,80 m.
• I telai e le serre la cui altezza è compresa tra 1,80 m e 4 m e la cui superficie al suolo non supera 2000 m2 su una stessa unità fondiaria.
• Gli impianti di produzione di elettricità da energia solare la cui potenza di picco è inferiore o pari a 250 kW.
• Le vasche necessarie all’attività agricola il cui bacino ha una superficie superiore a 10 m2 e inferiore o pari a 100 m2.
• Le antenne di telefonia mobile e i loro sistemi di ancoraggio, qualunque sia la loro altezza, nonché i locali o gli impianti tecnici necessari al loro funzionamento, quando tali locali o impianti tecnici hanno una superficie utile e un ingombro al suolo superiori a 5 m2 e inferiori o pari a 20 m2.
• alcune costruzioni nuove, quando sono situate nel perimetro dei siti patrimoniali notevoli (SPR), nelle adiacenze di monumenti storici, in un sito vincolato o in corso di vincolo: quelle che comportano la creazione di una superficie utile e di un ingombro al suolo inferiori o pari a 20 m2, gli impianti di produzione di elettricità da energia solare installati al suolo la cui potenza di picco è inferiore a 3 kW, i muri qualunque sia la loro altezza, le recinzioni…
  

Per i lavori effettuati su costruzioni esistenti o per i cambi di destinazione, sono soggetti a dichiarazione preventiva (artt. R421-17 e 421-17-1 del Codice dell’urbanistica francese):

• I lavori che modificano l’aspetto esterno iniziale di una costruzione, per esempio: la sostituzione di una finestra o di una porta con un altro modello, l’apertura di una nuova finestra o la scelta di un nuovo colore di tinteggiatura per la facciata.
• I cambi di destinazione di un locale (per esempio la trasformazione di un locale commerciale in locale abitativo) senza modifica delle strutture portanti o della facciata dell’edificio.
• I lavori di rifacimento delle facciate effettuati in settori protetti, per esempio: nel perimetro di un sito patrimoniale notevole, nelle adiacenze di monumenti storici o in un sito vincolato.

La dichiarazione preventiva può essere presentata dai seguenti soggetti (art. R423-1 del Codice dell’urbanistica francese):

• Il proprietario o i proprietari del terreno o il suo mandatario (persona incaricata da un’altra di rappresentarla e agire in suo nome),
• L’acquirente del bene,
• Le imprese autorizzate dal o dai proprietari a effettuare i lavori,
• Le persone in comunione pro indiviso: situazione in cui due o più persone sono proprietarie insieme di una stessa cosa o di uno stesso insieme di cose (esempi: casa, portafoglio titoli, mobili, gioielli) o il loro mandatario,
• L’amministratore di condominio: persona (professionista o condomino volontario) incaricata di assicurare la gestione amministrativa, tecnica, finanziaria e contabile del condominio; il beneficiario di un’espropriazione.

Come compilare la dichiarazione preventiva di lavori?

La dichiarazione può essere presentata via internet:

• i comuni con più di 3500 abitanti mettono a disposizione un servizio telematico per compilare la dichiarazione online,
• gli altri creano un indirizzo e-mail dedicato.

Informatevi presso il vostro comune.

Potete anche depositare in comune la dichiarazione cartacea o inviarla per raccomandata con avviso di ricevimento.
Trovate l’assistenza online per compilare la vostra domanda di autorizzazione urbanistica.

Dichiarazione preventiva di lavori: decisione e termine di risposta

Il termine di istruttoria da parte del comune è (salvo eccezioni) di un mese dalla data di deposito della domanda (se il fascicolo è completo e salvo eccezioni).

Alla scadenza di tale termine l’autorità competente può rilasciare un certificato di non opposizione alla dichiarazione preventiva oppure opporvisi. Se resta in silenzio, tale silenzio vale come decisione tacita di non opposizione. In tal caso un’attestazione di non opposizione può essere rilasciata su semplice richiesta.

In caso di successiva vendita del vostro bene, tale certificato vi sarà richiesto dal notaio per informare l’acquirente sulla conformità dei lavori eseguiti alle norme urbanistiche.

La complessità della materia richiede l’assistenza di un professionista che pratichi regolarmente il diritto urbanistico. In occasione di qualsiasi progetto di costruzione o di vendita, con o senza distacco di particella, il notaio consiglierà i propri clienti, in particolare sul tipo di autorizzazione da ottenere o di dichiarazione da presentare.

Da sapere: la dichiarazione preventiva non dispensa dal chiedere altre autorizzazioni o dal rispettare la normativa prevista da testi diversi da quelli del Codice dell’urbanistica francese: per esempio, per un alloggio in condominio, alcuni interventi richiedono l’accordo dell’assemblea condominiale. Allo stesso modo devono essere rispettate le regole civilistiche che disciplinano i rapporti di buon vicinato.

Prima di intraprendere lavori che richiedono una dichiarazione preventiva, è essenziale conoscere bene gli adempimenti amministrativi e gli obblighi di legge. Per un progetto immobiliare è inoltre consigliabile effettuare le diagnosi immobiliari obbligatorie prima di qualsiasi messa in locazione o rivendita. Se desiderate finanziare i vostri lavori esistono diverse soluzioni, come il mutuo immobiliare con ipoteca o fideiussione bancaria. Per i proprietari espatriati occorre inoltre tenere conto della questione del domicilio fiscale. Infine, se pensate di investire, dispositivi come l’investimento locativo Malraux possono consentirvi di ottimizzare la vostra fiscalità.