Investimento locativo: regime DENORMANDIE

Il dispositivo di incentivo fiscale "Denormandie" ha lo scopo di incoraggiare i privati ad acquistare e ristrutturare abitazioni usate situate in quartieri storici degradati, al fine di darle in locazione.
Il vantaggio offerto consiste in una riduzione dell’imposta sul reddito. Si tratta di un’estensione del dispositivo di investimento locativo Pinel (che riguarda l’acquisto nel nuovo).
L’obiettivo è aumentare il numero di abitazioni offerte in locazione nei comuni il cui patrimonio edilizio esistente necessita di operazioni di riqualificazione, migliorandone al tempo stesso il consumo energetico. È definito all’articolo 199 I B 5° novovicies del Codice generale delle imposte.

Il dispositivo "DENORMANDIE" è un meccanismo di incentivo fiscale all’investimento locativo che consente al contribuente di ottenere una riduzione dell’imposta sul reddito (articolo 199 I B 5° novovicies del Codice generale delle imposte).

Si rivolge ai residenti fiscali francesi che acquistano, tra il 1° gennaio 2019 e il 31 dicembre 2027, un’abitazione vuota che sarà o è stata oggetto di lavori di miglioramento, oppure un locale destinato a un uso diverso dall’abitazione, al fine di trasformarlo in abitazione (o che lo è stato nell’ambito della vendita da ristrutturare).

L’importo dei lavori, fatturato da un’impresa, deve rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell’operazione (acquisto + lavori). I lavori realizzati da un privato non sono quindi ammessi, nemmeno dietro presentazione di fatture dei materiali.

Il dispositivo "DENORMANDIE" è un meccanismo di incentivo fiscale all’investimento locativo che consente al contribuente di ottenere una riduzione dell’imposta sul reddito (articolo 199 I B 5° novovicies del Codice generale delle imposte).
Si rivolge ai residenti fiscali francesi che acquistano, tra il 1° gennaio 2019 e il 31 dicembre 2027, un’abitazione vuota che sarà o è stata oggetto di lavori di miglioramento, oppure un locale destinato a un uso diverso dall’abitazione, al fine di trasformarlo in abitazione (o che lo è stato nell’ambito della vendita da ristrutturare).
L’importo dei lavori, fatturato da un’impresa, deve rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell’operazione (acquisto + lavori). I lavori realizzati da un privato non sono quindi ammessi, nemmeno dietro presentazione di fatture dei materiali.

Dispositivo Denormandie: quali sono le abitazioni interessate?

Per gli investimenti realizzati tra il 1° gennaio 2019 e il 31 dicembre 2027 (CGI, art. 199 novovicies, I-B-5°), può trattarsi:

• di abitazioni destinate alla realizzazione di lavori di miglioramento (anche nell’ambito di un contratto di vendita di immobile da ristrutturare o VIR),

• di abitazioni che sono state oggetto di lavori di miglioramento,

• di locali destinati a un uso diverso dall’abitazione che il contribuente trasforma in abitazione,

• di locali destinati a un uso diverso dall’abitazione e già oggetto di lavori di trasformazione in abitazione (anche nell’ambito di un contratto di vendita di immobile da ristrutturare o VIR).

Inoltre l’abitazione deve trovarsi:
• o in un comune che risponde a un bisogno di riqualificazione del patrimonio edilizio del centro città o che ha concluso una convenzione di operazione di rivitalizzazione del territorio (CGI, art. 199 novovicies, IV bis).
• o in un condominio in difficoltà o degradato (CGI, art. 199 novovicies, IV bis), per gli investimenti realizzati dall’11 aprile 2024 al 31 dicembre 2027.

Importo dei lavori

L’importo dei lavori, fatturati da un’impresa, deve rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell’operazione (CGI, art. 199 novovicies, I-B-5°).

Lavori ammissibili

Sono interessati i lavori aventi per oggetto:
• la creazione di nuove superfici abitabili o di superfici accessorie,
• l’ammodernamento, il risanamento o la sistemazione delle superfici abitabili o delle superfici accessorie
• nonché i lavori destinati a realizzare risparmi energetici per l’insieme di tali superfici.

Costituiscono superfici accessorie le superfici di garage, posti auto e locali collettivi a uso comune, nonché le seguenti pertinenze: logge, balconi, terrazze accessibili private, verande, stenditoi esterni all’abitazione, cantine di superficie di almeno 2 metri quadrati e, soltanto nell’edilizia unifamiliare, i garage individuali e i sottotetti accessibili.

Tali lavori devono concorrere al miglioramento della prestazione energetica.

Questi lavori sono previsti dal decreto 2020-426 del 10 aprile 2020.

Prestazione energetica

Per beneficiare del dispositivo di detassazione detto Denormandie, i lavori realizzati devono:
• consentire l’ottenimento, dopo i lavori, almeno della classe energetica E su un DPE (per raggiungere un consumo convenzionale di energia primaria dopo i lavori inferiore a 331 kWh/m2/anno, secondo l’articolo 1 del decreto ministeriale del 26 marzo 2019 relativo alla riduzione dell’imposta sul reddito).
E

• soddisfare una delle condizioni seguenti (CGI, all. III, art. 46 AZA octies-0 A, 3°):
  • o consentire un miglioramento della prestazione energetica dell’abitazione di almeno il 30 % (o il 20 % nell’edilizia collettiva).
  • o consistere in interventi di miglioramento della prestazione energetica riguardanti almeno 2 delle 5 categorie seguenti (e rispettosi di prescrizioni tecniche particolari):
    • lavori di isolamento termico delle coperture,
    • lavori di isolamento termico delle pareti che danno sull’esterno,
    • lavori di isolamento termico delle superfici vetrate che danno sull’esterno,
    • lavori di installazione o di sostituzione di impianti di riscaldamento,
    • lavori di installazione o di sostituzione di impianti di produzione di acqua calda sanitaria;

Data di ultimazione

Se i lavori sono realizzati dall’acquirente, devono essere ultimati entro il 31 dicembre del 2° anno successivo all’acquisto dell’abitazione (CGI, art. 199 novovicies, I-C).

Documenti giustificativi

Conformemente all’articolo 9 del decreto ministeriale del 26 marzo 2019, la prova del rispetto dei requisiti di prestazione energetica per la determinazione della soglia di consumo dopo i lavori e della diminuzione del consumo è fornita mediante la presentazione:

• di una valutazione energetica rispondente ai criteri delle diagnosi di prestazione energetica (DPE), che dovranno essere realizzate da professionisti (« persona che presenta garanzie di competenza e che dispone di un’organizzazione e di mezzi appropriati »). I documenti attesteranno le riduzioni di consumo energetico prima e dopo i lavori.
• delle fatture, diverse dalle fatture di acconto, delle imprese che hanno realizzato i lavori, contenenti il luogo di realizzazione dei lavori, la natura di tali lavori nonché le caratteristiche e i criteri di prestazione richiesti.
  

Zonizzazione

L’applicazione del dispositivo presuppone che l’abitazione sia situata nei territori in cui i bisogni sono individuati, in particolare le città che hanno:

• firmato convenzioni dette "Cœur de ville"
• o che hanno avviato un’operazione di rivitalizzazione del proprio territorio (firmando una convenzione ORT, operazione di rivitalizzazione del territorio).
• Oppure il cui bisogno di riqualificazione del patrimonio edilizio è particolarmente marcato.

L’elenco dei comuni interessati dal dispositivo è fissato dal decreto ministeriale del 26 marzo 2019 relativo all’elenco dei comuni che danno diritto alla riduzione d’imposta.

Questi comuni sono classificati per zone A, A bis, B1, B2 o C.

Novità : il decreto ministeriale del 5 settembre 2025 ha modificato la classificazione dei comuni. Per conoscere la zona del vostro comune, accedete al simulatore sul sito ufficiale service-public.gouv.

Condomìni in grande difficoltà

Dall’11 aprile 2024 il dispositivo è esteso agli investimenti realizzati in condomìni in grande difficoltà finanziaria o inclusi nel perimetro di un’operazione di riqualificazione dei condomìni degradati.

Abitazione principale

L’abitazione deve essere locata vuota (non ammobiliata) a uso di abitazione principale.

Data di effetto della locazione

L’abitazione deve essere locata al più tardi 1 anno dopo l’ultimazione dell’immobile o dopo il suo acquisto, se successivo.

Durata della locazione

Il proprietario si impegna a locare l’abitazione per almeno sei o nove anni. L’opzione deve essere esercitata al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno di ultimazione dell’immobile o del suo acquisto, se successivo.

Al termine del periodo di impegno di locazione iniziale di sei o nove anni, il contribuente può prorogarlo per un periodo di tre anni (in caso di impegno iniziale di 9 anni) o per due periodi di tre anni (in caso di impegno iniziale di 6 anni), portando così a un massimo di dodici anni la durata del proprio impegno di locazione e il beneficio della riduzione d’imposta.

Importo del canone

Il canone non deve superare, oneri esclusi, determinati massimali, identici a quelli esistenti per il dispositivo Pinel nuovo. Tali massimali sono rivisti al 1° gennaio di ogni anno.

Trovate i massimali di canone mensile per metro quadrato applicabili:

• per la metropoli (CGI, all. III, art. 2 terdecies D, I,1),
• per i territori d’oltremare (CGI, all. III, art. 2 terdecies F, I, 1 ).

Questi massimali variano in funzione della superficie dell’abitazione interessata.

Attenzione : per tenere conto delle particolarità dei mercati locativi locali, i massimali di canone possono essere ridotti localmente con ordinanza del prefetto di regione.

L’inquilino può essere un vostro ascendente o discendente. Non deve invece essere membro del vostro nucleo fiscale.

Il suo reddito fiscale di riferimento non deve superare determinati massimali. Tali massimali sono rivisti al 1° gennaio di ogni anno. Il reddito fiscale di riferimento è quello che figura nell’avviso di imposta emesso a titolo del penultimo anno precedente la firma del contratto di locazione.

Trovate i massimali annui di reddito degli inquilini:

• per la metropoli (CGI, all. III, art. 2 terdecies D, I,2,a),
• per i territori d’oltremare (CGI, all. III, art. 2 terdecies F, I, 2 ).

Base della riduzione d’imposta

La riduzione d’imposta è calcolata sul prezzo di costo di non più di due abitazioni, considerato entro il limite di un massimale di 5 500 € per m² di superficie abitabile e senza poter superare il limite di 300 000 € per nucleo fiscale e per anno.

Da notare : la riduzione d’imposta concessa rientra nel massimale globale delle agevolazioni fiscali.

Aliquota della riduzione d’imposta

Francia metropolitana

Varia in funzione della durata dell’impegno di locazione. È quindi del 12 % per un impegno di sei anni, del 18 % per un impegno di nove anni e del 21 % per un impegno di dodici anni.

Dipartimenti e collettività d’oltremare

È del: 23 % per una locazione di 6 anni, 29 % per 9 anni e 32 % su 12 anni.

Da notare : se la riduzione d’imposta eccede l’imposta dovuta a titolo dell’anno di imposizione, il saldo non può essere imputato sull’imposta sul reddito degli anni successivi.

A seconda dei casi, il contribuente deve allegare alla propria dichiarazione dei redditi dell’anno di ultimazione dell’immobile o dei lavori, o del suo acquisto se successivo, una nota riepilogativa dei lavori realizzati e del loro importo, e tenere a disposizione dell’Amministrazione i documenti che consentono di giustificare la natura dei lavori e il livello di prestazione energetica.