Il prestito a tasso zero (PTZ)

Il prestito a tasso zero (PTZ) è un prestito regolamentato dallo Stato, senza interessi né spese di istruttoria. Deve essere sottoscritto esclusivamente presso gli istituti di credito autorizzati dallo Stato. È concesso a determinate condizioni di reddito per l’acquisto di una residenza principale o per il finanziamento di determinati lavori su tale residenza. Inoltre non si deve essere stati proprietari della propria abitazione nei due anni precedenti il credito. Quanto all’importo concesso, esso dipende in particolare dalla zona geografica dell’alloggio.

La fine del PTZ era prevista per la fine del 2023 (articolo 87 della legge di bilancio per il 2022). La congiuntura immobiliare aveva infatti avuto per effetto di rallentare le costruzioni di alloggi nuovi e il numero di vendite di beni immobili. Tuttavia, per sostenere l’accesso alla proprietà delle famiglie a reddito modesto e intermedio, la legge di bilancio per il 2024 ha prorogato il PTZ fino al 2027 e ne ha rivisto tutti i criteri di ammissibilità, i tassi e le tabelle di reddito (articolo 71 della legge di bilancio per il 2024, decreto n. 2024-304 del 2 aprile 2024 relativo ai PTZ e provvedimento del 2 aprile 2024). Anche il campo di applicazione è stato ampliato nel 2025: prima applicabile unicamente in zona ad alta tensione abitativa, esso è ormai esteso a tutti gli alloggi nuovi, individuali e collettivi, sull’insieme del territorio francese. Queste nuove condizioni si applicano alle offerte di PTZ emesse tra il 1º aprile 2025 e il 31 dicembre 2027 (articolo 90 della legge di bilancio per il 2025 e decreto n. 2025-299 del 29 marzo 2025 relativo ai prestiti senza interessi concessi per finanziare il primo accesso alla proprietà).

Il « prestito a tasso zero » è riservato a chi acquista la prima casa, persone fisiche, a determinate condizioni di reddito.

• Condizioni di reddito (CCH art. D.31-10-3-1),

I redditi del mutuatario non devono superare un determinato massimale, fissato in base a:

• la zona geografica dell’alloggio (dalla più tesa alla meno tesa: zona A, B1, B2 e C).
• e il numero di occupanti, valutato nell’anno dell’offerta di prestito.
  

L’importo dei redditi da prendere in considerazione, valutati alla data di emissione dell’offerta di prestito, corrisponde al reddito fiscale di riferimento N-2 in funzione della composizione del nucleo e della zona di abitazione della famiglia, ossia alla più elevata tra 2 somme:

• i redditi fiscali di riferimento dell’anno n-2 per l’insieme delle persone che occuperanno il bene,
• il « reddito minimo », rappresentato dal costo dell’operazione / 9, al fine di evitare che ne beneficino persone i cui redditi siano fortemente aumentati tra l’anno n-2 e la domanda di prestito a tasso zero.
  

Potete consultare tali massimali, fissati dall’articolo D.31-10-3-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese.

Primo accesso alla proprietà della residenza principale

Il PTZ è riservato a chi acquista la prima casa, cioè alle persone che non sono state proprietarie della propria residenza principale da almeno 2 anni e che acquistano o fanno costruire la propria residenza principale in primo accesso alla proprietà (CCH art. L.31-10-3).

Tale condizione di prima proprietà non è tuttavia richiesta se il mutuatario (o uno degli occupanti dell’alloggio) è:

• usufruttuario o nudo proprietario della propria residenza principale;
• titolare di una carta di invalidità o di una carta mobilità inclusione con la menzione invalidità e nell’incapacità di lavorare;
• beneficiario dell’assegno per adulti disabili o dell’assegno di istruzione per il figlio disabile;
• oppure se occupava un alloggio colpito da una catastrofe (naturale o tecnologica, per esempio) e divenuto per questo definitivamente inabitabile.
  

Attenzione: l’ottenimento di un credito non è un diritto. Per poter concedere un prestito a un cliente, la banca ne valuta la solvibilità (situazione professionale stabile, apporto personale, tasso di indebitamento del 35 % al massimo, buona gestione dei conti, esistenza di crediti al consumo...). Per questo, prima di qualsiasi progetto immobiliare, è consigliabile contattare la propria banca per effettuare uno studio finanziario della propria situazione.

Da notare: quando un beneficiario del prestito a tasso zero desidera cambiare residenza principale, può chiedere il trasferimento del proprio PTZ, a condizione che il nuovo acquisto dia diritto al PTZ. La banca può opporvisi se ritiene che il livello di garanzia non sia più sufficiente.

Il prestito a tasso zero può essere concesso per l’acquisto, la costruzione o lavori riguardanti la residenza principale

• L’acquisto o la costruzione della propria residenza principale in primo accesso alla proprietà (CCH, art. L.31-10-2).
• L’acquisto in prima proprietà dei diritti reali immobiliari della propria residenza principale nell’ambito di un contratto reale solidale
• La realizzazione di lavori se riguardano tale residenza principale. Tali lavori devono allora essere realizzati entro 3 anni dall’emissione dell’offerta di prestito (CCH, art. L31-10-3).
• La trasformazione di un locale (per esempio un ufficio) in alloggio.
• L’acquisto di un alloggio sociale esistente (a determinate condizioni)
  

Quando vi sono lavori di costruzione o di miglioramento, essi non devono mai iniziare prima dell’ottenimento del PTZ.

L’alloggio può essere usato o nuovo

Nei comuni classificati B2 e C, il PTZ può finanziare l’acquisto di un alloggio usato a condizione che vengano eseguiti lavori (CCH, art. L 31-10-2, comma 3):

• Tali lavori devono rappresentare almeno il 25 % del costo totale dell’operazione da finanziare (CCH, art. D. 31-10-2, III).
• Può trattarsi di lavori di miglioramento (creazione, ammodernamento, risanamento o sistemazione di superfici abitabili o di superfici accessorie) o di lavori di risparmio energetico (CCH, art. L 31-10-2, comma 3).
  

Dal 1º aprile 2025 (e fino al 31 dicembre 2027) il PTZ può essere concesso per l’acquisto di un’abitazione nuova:

• sia che si tratti di un alloggio all’interno di un edificio collettivo sia di una casa unifamiliare;
• e ovunque in Francia, qualunque sia la zona in cui si trova il comune del vostro futuro alloggio.

L’alloggio deve costituire la prima residenza principale

Per beneficiare del PTZ non si deve essere stati proprietari della propria residenza principale da almeno due anni (CCH, art. L31-10-3).
Per residenza principale si intende l’alloggio occupato per una durata minima di 8 mesi all’anno dal beneficiario del prestito (CCH, art. D31-10-6, 1°).

Da sapere: l’alloggio acquistato deve restare la residenza principale del mutuatario nei 6 anni successivi all’erogazione del prestito, salvo eccezioni, in particolare in caso di acquisto di un bene destinato a diventare la sua residenza principale al momento del pensionamento (che deve intervenire entro 6 anni).

Trascorso tale termine, può essere locato.

L’occupazione dei locali deve avvenire al più tardi 1 anno dopo la data di completamento dei lavori, o 1 anno dopo la data di acquisto dell’alloggio se questa è posteriore.

Il « prestito a tasso zero » è riservato, a determinate condizioni di reddito, a chi acquista la prima casa o alle persone che non sono state proprietarie della propria residenza principale da almeno 2 anni.

Tale condizione non è tuttavia richiesta se il mutuatario (o uno degli occupanti dell’alloggio) è:

• usufruttuario o nudo proprietario della propria residenza principale;
• titolare di una carta di invalidità o di una carta mobilità inclusione con la menzione invalidità e nell’incapacità di lavorare;
• beneficiario dell’assegno per adulti disabili o dell’assegno di istruzione per il figlio disabile;
• oppure se occupava un alloggio colpito da una catastrofe (naturale o tecnologica, per esempio) e divenuto per questo definitivamente inabitabile.

Attenzione: l’ottenimento di un credito non è un diritto. Per poter concedere un prestito a un cliente, la banca ne valuta la solvibilità (situazione professionale stabile, apporto personale, tasso di indebitamento del 35 % al massimo, buona gestione dei conti, esistenza di crediti al consumo...). Per questo, prima di qualsiasi progetto immobiliare, è consigliabile contattare la propria banca per effettuare uno studio finanziario della propria situazione.
La domanda di prestito a tasso zero si effettua in aggiunta ad almeno un altro credito (prestito per l’accesso sociale alla proprietà, mutuo immobiliare bancario, mutuo convenzionato, …).

Da notare: quando un beneficiario del prestito a tasso zero desidera cambiare residenza principale, può chiedere il trasferimento del proprio PTZ, a condizione che il nuovo acquisto dia diritto al PTZ. La banca può opporvisi se ritiene che il livello di garanzia non sia più sufficiente.

Il mutuatario può beneficiare, in funzione dei propri redditi e dell’ubicazione dell’alloggio, di un rimborso differito (fino a 10 anni). Il prestito può così essere concesso per una durata totale da 10 a 25 anni (CCH, art. D31-10-11).

Da sapere : per poter vendere o donare l’alloggio acquistato con un PTZ dovete rimborsare integralmente il capital residuo del PTZ.

Se decidete di vendere il bene acquistato con l’aiuto di un PTZ per acquistare o costruire una nuova residenza principale, potete ottenere il trasferimento del vostro PTZ. Le condizioni dipendono però dalla data in cui il trasferimento ha luogo.

Attenzione : la banca può rifiutare tale trasferimento.

Calcolate l’importo del PTZ al quale avete diritto sul sito dell’ANIL