Che cos’è il condominio?

Il regime giuridico del condominio consente la ripartizione della proprietà di un immobile collettivo tra più persone, dette condomini. Questo regime, previsto dalla legge, fissa le regole di funzionamento di questa piccola collettività, affinché viva in buona armonia.

Lo statuto del condominio è un insieme di regole previste dalla legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 e dal decreto 67-223 del 17 marzo 1967. Si applica obbligatoriamente a ogni immobile edificato o gruppo di immobili edificati a uso totale o parziale di abitazione e la cui proprietà è ripartita per lotti tra più persone. Quasi tutti gli appartamenti sono soggetti al regime del condominio quando l’immobile appartiene a più proprietari. In alcuni casi particolari possono essere soggette a questo regime giuridico anche case, nonché locali commerciali o professionali.

La maggior parte delle regole è imperativa, ma i condomini possono derogare ad alcune di esse (per esempio la definizione delle parti private o comuni).

Che cos’è un lotto?

Un lotto comprende sempre due elementi giuridicamente inseparabili:

• una parte privata (i locali dell’abitazione, per esempio): parti riservate all’uso esclusivo di un proprietario determinato;
• una quota, espressa in tantièmes (il più delle volte in millesimi), delle parti comuni (parti destinate all’uso di tutti i condomini: gli spazi verdi, gli ascensori, la centrale termica, ecc.).

Questi due elementi, parti private e quota delle parti comuni, formano un lotto indivisibile.

In mancanza di disposizioni contrarie nel regolamento di condominio, le parti private e comuni sono definite dalla legge del 1965 (articoli 2 e 3).

Che cos’è il regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio è obbligatorio. Costituisce il contratto che lega tutti i condomini e deve rispettare le disposizioni imperative della legge del 1965.

Oggetto del regolamento

Ha per oggetto di determinare in particolare:

• la destinazione delle parti private e comuni,
• le condizioni del loro godimento (per esempio: l’esercizio delle libere professioni è autorizzato?)
• le regole di convivenza che disciplinano il condominio (esempio: la sostituzione delle finestre è libera?)
• Le regole che fissano il funzionamento delle assemblee generali o ancora la ripartizione degli oneri comuni.

Adeguamento del regolamento alle leggi in vigore

L’amministratore di condominio deve iscrivere all’ordine del giorno dell’assemblea generale la questione dell’adeguamento del regolamento alle evoluzioni legislative. L’assemblea generale procede agli adattamenti, votati a maggioranza semplice dei condomini presenti o rappresentati (articolo 24 della legge del 10 luglio 1965).

La pubblicazione di tali modifiche presso il Servizio di pubblicità immobiliare è effettuata con imposta fissa di registrazione (e non con imposta proporzionale). Questi adattamenti possono consentire di sopprimere le clausole contrarie alla normativa o, al contrario, di inserire clausole obbligatorie mancanti.

Modifiche del regolamento di condominio

Tutte le modifiche del regolamento di condominio devono essere votate in assemblea generale.

A seconda dell’oggetto della modifica, le regole di maggioranza variano. Così, per esempio, la ripartizione degli oneri o la destinazione dell’immobile devono essere modificate all’unanimità dei condomini (salvo eccezioni).

Che cos’è lo stato descrittivo di divisione?

Si tratta di un documento obbligatorio destinato a identificare e numerare i lotti ai fini della pubblicità immobiliare. Per poter essere pubblicato deve essere redatto da un notaio.

Destinazione dell’immobile, uso e destinazione dei lotti

Destinazione dell’immobile

La destinazione dell’immobile, prevista dal regolamento di condominio, è una nozione chiave che mira a definire l’uso autorizzato dei lotti condominiali. È così possibile prevedere un uso esclusivo di abitazione o misto, abitativo e commerciale, oppure vietare o autorizzare le attività libero-professionali, le attività di ristorazione... Il livello di standing dell’immobile è un elemento importante nella determinazione di tale destinazione.

Destinazione dei lotti

Ogni lotto ha una destinazione: abitazione, libera professione, commercio, cantina ecc. Il cambiamento di destinazione o di uso da parte di un condomino è possibile purché rispetti la destinazione dell’immobile e i diritti degli altri condomini.

È invece illecito l’esercizio di un’attività vietata dal regolamento di condominio perché non conforme alla sua destinazione.

Infine, una clausola che limita i diritti dei condomini sul proprio lotto deve essere giustificata dalla destinazione dell’immobile.

L’esercizio di una libera professione è libero?

Occorre consultare il regolamento di condominio per sapere se tale esercizio è autorizzato. La semplice domiciliazione amministrativa della sede sociale di un’impresa individuale in un locale di abitazione è tuttavia in linea di principio consentita.

È anche possibile stabilire la sede sociale di una società presso il domicilio del suo rappresentante legale, ma soltanto per quanto riguarda il suo amministratore (presidente o gestore, per esempio). Se una disposizione contrattuale o legislativa si oppone alla domiciliazione della sede sociale di una persona giuridica presso il domicilio del suo amministratore, tale domiciliazione resta possibile per una durata massima di 5 anni. L’amministratore dovrà precisare il carattere temporaneo della propria domiciliazione al momento dell’iscrizione e informare, con raccomandata con avviso di ricevimento, il proprietario dei locali.

In caso di dubbio, informatevi presso l’amministratore di condominio, presso il proprietario se siete inquilini o presso il vostro notaio.

La locazione turistica ammobiliata è libera?

La locazione turistica ammobiliata (per esempio Airbnb) in condominio è disciplinata dalla legge del 1965, dal Codice del turismo e dal regolamento di condominio. Prima di affittare ammobiliato, verificate quindi che il regolamento lo autorizzi.

Per saperne di più sulla locazione turistica ammobiliata.

La legge Le Meur del 19 novembre 2024 ha recentemente modificato la legge del 1965 per consentire ai condomìni di opporsi alla locazione turistica ammobiliata. Così, dal 21 novembre 2024:

• Ogni nuovo regolamento di condominio deve indicare in modo esplicito l’autorizzazione o il divieto di locazione turistica ammobiliata (art. 8-1-1 della legge del 10 luglio 1965).
• Ogni condomino che affitta il proprio lotto come alloggio turistico ammobiliato e che ha dichiarato la locazione al municipio deve informarne l’amministratore di condominio. Quest’ultimo ne informa poi i condomini in assemblea generale (art. 9-2 della legge del 1965).
• La modifica del regolamento di condominio esistente, per includervi un divieto di locazione turistica ammobiliata, è ormai possibile a maggioranza dei due terzi (articolo 26) e non più soltanto all’unanimità. Attenzione, tuttavia: questa possibilità riguarda soltanto alcuni lotti (lotti abitativi diversi dalla residenza principale) e alcuni condomìni (il cui regolamento contiene già restrizioni quanto alle attività commerciali) (art. 26 d della legge del 1965).

Buono a sapersi : il 19 marzo 2026 il Consiglio costituzionale ha dichiarato conforme alla costituzione la legge che consente al condominio di opporsi alla messa in locazione di seconde case come alloggi turistici ammobiliati a maggioranza dei due terzi, e non più all’unanimità come avveniva in precedenza (decisione n. 2025-1186 QPC).

Il sindacato dei condomini (art. 14 della legge del 1965)

La collettività formata dall’insieme dei condomini di uno stesso immobile si chiama sindacato dei condomini. Questo sindacato è una persona giuridica che può avere debiti e crediti. È responsabile di pieno diritto dei danni causati ai condomini o ai terzi che abbiano origine nelle parti comuni: un inquilino, per esempio, può far valere la responsabilità del sindacato in caso di cattiva manutenzione delle parti comuni che gli arrechi pregiudizio.

Ogni sindacato deve essere iscritto al Registro nazionale di immatricolazione. L’iscrizione è effettuata dall’amministratore di condominio o dal notaio.

Il sindacato ha per oggetto la conservazione e il miglioramento dell’immobile e l’amministrazione delle parti comuni: ha quindi il potere di far eseguire i lavori necessari, di agire in giudizio, di designare o revocare l’amministratore di condominio.

Il consiglio sindacale (art. 21 della legge del 1965)

All’interno del sindacato dei condomini, i membri del consiglio sindacale sono designati dall’assemblea a maggioranza assoluta. Salvo eccezioni, questo consiglio sindacale è obbligatorio. Il regolamento di condominio prevede il numero dei consiglieri, la durata del loro mandato (massimo tre anni), i supplenti ecc.

Ha il compito di assistere l’amministratore di condominio e di controllarne la gestione: partecipa anche all’elaborazione dell’ordine del giorno delle assemblee generali

Il presidente del consiglio sindacale può convocare l’assemblea generale quando, dopo aver messo in mora l’amministratore di condominio, questi non reagisce entro i 8 giorni successivi (articolo 8 del decreto n. 67-223 del 17 marzo 1967).

L’assemblea generale (AG) di tutti i condomini (artt. 22 e ss. della legge del 1965)

Il sindacato si riunisce obbligatoriamente ogni anno in assemblea generale. Le regole che determinano il funzionamento e i poteri dell’assemblea sono per la maggior parte previste dalla legge e sono imperative (il regolamento di condominio non può derogarvi).

Oggetto delle Assemblee generali

In occasione di un’Assemblea generale, i condomini possono pronunciarsi:

• sull’elezione dei membri del consiglio sindacale tra i condomini.
• sui conti dell’anno trascorso,
• sul discarico da concedere all’amministratore di condominio,
• sul bilancio previsionale dell’anno futuro, cioè sull’importo della provvista trimestrale di oneri da pagare da parte di ciascuno,
• sulla provvista per il fondo lavori (salvo per gli immobili nuovi e i condomìni di meno di 10 lotti),
• sulla conferma dell’amministratore di condominio nelle sue funzioni o sulla sua sostituzione,
• sulla soglia di consultazione del consiglio sindacale e di messa in concorrenza delle imprese,
• sui lavori necessari alla manutenzione delle parti comuni, ecc.
• sulla modifica del regolamento di condominio quando la legge cambia o quando un condomino lo chiede. Per esempio per la divisione di un lotto condominiale o la riunione di due lotti in uno. Sarà necessario l’intervento di un notaio e di un geometra.
• sull’accordo richiesto da un condomino per effettuare lavori che incidono sulle parti comuni (apertura di un muro portante) o sull’armonia generale dell’immobile (chiusura di un balcone). La domanda di autorizzazione deve essere trasmessa all’amministratore di condominio affinché la iscriva all’ordine del giorno della prossima assemblea.

Le maggioranze di voto delle decisioni

A seconda della natura delle decisioni da prendere, le regole di maggioranza differiscono. Le decisioni possono essere prese:

• A maggioranza semplice, cioè la maggioranza dei voti dei condomini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza (detta maggioranza dell’articolo 24): per esempio per lavori di accessibilità per le persone con disabilità.
• A maggioranza assoluta, cioè la maggioranza dei voti di tutti i condomini dell’immobile (presenti, rappresentati e assenti) (detta maggioranza dell’articolo 25): per esempio per la designazione o la revoca dell’amministratore di condominio.
• A doppia maggioranza, cioè a maggioranza dei condomini dell’immobile che rappresentino almeno i 2/3 dei voti dei condomini (detta maggioranza dell’articolo 26): per esempio per la modifica del regolamento di condominio riguardante il godimento delle parti comuni.
• All’unanimità per le decisioni più gravi, per esempio per cambiare la destinazione dell’immobile.

Convocazione di un’AG

In linea di principio l’AG è convocata dall’amministratore di condominio. In caso di impedimento di quest’ultimo, il presidente del consiglio sindacale può convocare un’AG chiamata a designare un nuovo amministratore (art. 18 della legge del 1965).

La convocazione dell’assemblea è di diritto quando è chiesta all’amministratore di condominio dal consiglio sindacale o da uno o più condomini che rappresentino almeno un quarto dei voti di tutti i condomini (salvo clausola contraria del regolamento di condominio). In questi 2 casi l’assemblea generale dei condomini è validamente convocata dal presidente del consiglio sindacale, dopo una messa in mora all’amministratore rimasta senza esito per più di otto giorni.

Esecuzione delle decisioni dell’AG

Per eseguire le decisioni dell’assemblea generale, il sindacato dei condomini è dotato dalla legge di due organi:

• l’amministratore di condominio (professionale o volontario),
• il consiglio sindacale.

L’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è l’organo che esegue e fa rispettare il regolamento di condominio nonché le decisioni dell’assemblea generale: riscuote gli oneri, paga le spese, assicura la manutenzione ordinaria dell’immobile. In caso di urgenza fa eseguire i lavori necessari alla salvaguardia dell’immobile.

L’amministratore di condominio è obbligatorio ed è designato dai condomini in assemblea generale, a maggioranza dei voti di tutti i condomini.

Piccoli condomìni (artt. da 41-8 a 41-12 della legge del 1965)

Per rispondere meglio alle specificità dei piccoli condomìni (al massimo 5 lotti e quelli il cui bilancio previsionale medio è inferiore a 15.000 euro), l’ordinanza del 30 ottobre 2019 ha istituito per essi regole di funzionamento derogatorie:

• il consiglio sindacale non è obbligatorio,
• gli obblighi contabili sono alleggeriti,
• alcune decisioni possono essere prese al di fuori dell’assemblea generale, mediante consultazione scritta o in riunione ma senza convocazione.

Buono a sapersi : l’ordinanza del 30 ottobre 2019 ha previsto altre disposizioni specifiche per i condomìni composti da due condomini (artt. da 41-13 a 41-23 della legge del 1965). Per esempio, le decisioni che rientrano nella maggioranza dell’articolo 24 possono essere prese dal condomino che detiene la maggioranza dei voti.

La diagnosi tecnica globale dell’immobile in condominio

La diagnosi tecnica globale (DTG) è obbligatoria, da un lato, per tutti gli immobili (a destinazione parziale o totale di abitazione) di più di 10 anni che formano oggetto di una costituzione in condominio e, dall’altro, per tutti gli immobili (a destinazione parziale o totale di abitazione) sottoposti a una procedura di insalubrità e per i quali l’amministrazione chiede all’amministratore di condominio di produrle una DTG.

Per gli altri condomìni, la realizzazione (o meno) di questa diagnosi, destinata a presentare lo stato dell’immobile e a stabilire gli eventuali lavori necessari alla sua conservazione e manutenzione nei 10 anni a venire, deve obbligatoriamente essere sottoposta a un voto in assemblea generale. Quando esiste, la diagnosi tecnica globale (DTG) deve essere fornita in caso di vendita di un lotto condominiale o dell’intero condominio.