Locazione: il tetto ai canoni

Principio: canoni liberi

Conformemente all’articolo 17, II, della legge del 6 luglio 1989, la determinazione del canone delle nuove locazioni è libera. Si tratta delle prime messe in locazione o delle locazioni con cambio di conduttore.

Tuttavia, dal 24 agosto 2022 (e dal 1º luglio 2024 nei territori d’oltremare), quando un alloggio ha una classe energetica F o G, il canone delle nuove messe in locazione, dei rinnovi o delle proroghe non può superare l’ultimo canone applicato al precedente conduttore.

Eccezioni: canoni calmierati

Canoni calmierati dalla legge

• I testi

Conformemente all’articolo 140 della legge ELAN, un calmiere dell’importo dei canoni può essere attuato nelle zone di urbanizzazione continua con più di 50 000 abitanti in cui esiste un marcato squilibrio tra l’offerta e la domanda di alloggi. Tale calmiere può applicarsi anche a una sola o ad alcune città soltanto, poiché la legge non impone più che vi sia soggetto l’intero agglomerato (inteso ai sensi del decreto n. 2013-392 del 10 maggio 2013 relativo al campo di applicazione dell’imposta annuale sugli alloggi sfitti istituita dall’articolo 232 del Codice generale delle imposte francese).
Inizialmente previsto per una durata di cinque anni dalla pubblicazione della legge ELAN, questo dispositivo sperimentale è stato prorogato di tre anni dall’articolo 85 della legge 2022-217 del 21 febbraio 2022 (detta legge 3DS); esso scadrà quindi il 23 novembre 2026.

• Le condizioni

Gli enti pubblici di cooperazione intercomunale competenti in materia di abitazione, il comune di Parigi, gli enti pubblici territoriali della metropoli del Grand Paris, la metropoli di Lione e la metropoli di Aix-Marseille-Provence possono chiedere che un dispositivo di calmiere dei canoni sia istituito su tutto o parte del proprio territorio.
Devono ricorrere più condizioni:

• un divario importante tra il livello medio del canone rilevato nel patrimonio locativo privato e il canone medio praticato nel patrimonio locativo sociale;
• un livello elevato del canone mediano;
• un tasso ridotto di alloggi la cui costruzione è stata avviata negli ultimi cinque anni, rapportato agli alloggi esistenti;
• prospettive limitate di produzione pluriennale di alloggi iscritte nel programma locale dell’abitazione e scarse prospettive di evoluzione delle stesse.

• Le modalità

Il perimetro del territorio interessato dal calmiere è determinato con decreto e un provvedimento annuale del prefetto fissa, per ciascuna categoria di alloggi determinata in funzione della struttura del mercato locativo rilevata dall’osservatorio locale dei canoni, un canone di riferimento, un canone di riferimento maggiorato e un canone di riferimento minorato. Per rispettare il calmiere dei canoni, il canone richiesto (al netto degli oneri) deve essere compreso tra il canone di riferimento maggiorato del 20 % e il canone di riferimento minorato del 30 %. Un supplemento di canone può essere applicato al canone base per alloggi che presentano caratteristiche di ubicazione o di comfort tali da giustificarlo, per confronto con gli alloggi della stessa categoria situati nello stesso settore geografico. L’importo del supplemento di canone e le caratteristiche dell’alloggio dovranno essere indicati nel contratto di locazione.

Attenzione: nessun supplemento può essere richiesto quando l’alloggio presenta una o più delle seguenti caratteristiche: « servizi igienici sul pianerottolo, segni di umidità su alcuni muri, un livello di prestazione energetica di classe F o di classe G, finestre che lasciano passare l’aria in modo anomalo al di fuori delle griglie di ventilazione, un edificio prospiciente a meno di dieci metri, infiltrazioni o allagamenti provenienti dall’esterno dell’alloggio, problemi di scarico dell’acqua nel corso degli ultimi tre mesi, un impianto elettrico degradato o una cattiva esposizione del locale principale » (articolo 140, III, B, della legge n. 2018-1021 del 23 novembre 2018 recante evoluzione dell’abitazione, dell’assetto del territorio e del digitale.

Da sapere:

• Finora il dispositivo di calmiere si applica a Parigi, Lille, Plaine Commune, Lione, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier e Bordeaux, e prossimamente alla comunità di agglomerato del Paese basco (decreto n. 2023-981 del 23 ottobre 2023).
• In caso di mancato rispetto della misura di calmiere dei canoni, il locatore rischia una sanzione pecuniaria che può arrivare fino a 5 000 € per una persona fisica e a 15 000 € per una persona giuridica.
• Per conoscere il canone di riferimento del quartiere in cui si trova l’alloggio, potete consultare il link seguente:

Canoni calmierati per decreto

Per quali alloggi?

Questo dispositivo si applica alle messe in locazione di alloggi sfitti o alle rilocazioni.

Non si applica alle prime locazioni, agli alloggi sfitti da più di 18 mesi o agli alloggi sfitti che hanno formato oggetto di lavori di miglioramento risalenti a meno di 6 mesi, il cui importo è pari o superiore all’importo annuo del canone dell’ultimo conduttore. In queste 3 ipotesi il canone è libero.

Attenzione: il canone delle locazioni concluse, rinnovate o prorogate dal 24 agosto 2022 relative ad alloggi con classe energetica F o G deve essere identico a quello del precedente conduttore.

In quali comuni?

Il calmiere dell’importo dei canoni può essere attuato nelle zone di urbanizzazione continua con più di 50 000 abitanti in cui esiste un marcato squilibrio tra l’offerta e la domanda di alloggi, che comporta serie difficoltà di accesso all’abitazione sull’insieme del patrimonio residenziale esistente, caratterizzate in particolare dal livello elevato dei canoni, dal livello elevato dei prezzi di acquisto degli alloggi usati o dal numero elevato di domande di alloggio rispetto al numero di traslochi annuali nel patrimonio locativo sociale (articolo 18 della legge del 6 luglio 1989).
Le zone ad alta tensione abitativa sono quelle il cui elenco è fissato dal decreto n. 2013-392 del 10 maggio 2013.

Viene pubblicato un decreto annuale di applicazione, l’ultimo dei quali è il decreto n. 2023-642 del 20 luglio 2023.

Secondo quali modalità?

Il canone di questa nuova locazione deve essere al massimo identico all’ultimo canone del precedente conduttore, eventualmente rivalutato in funzione della variazione dell’indice di riferimento dei canoni, salvo che una rivalutazione sia intervenuta nei dodici mesi precedenti.

Esistono diverse eccezioni a questo tetto, in particolare per le prime locazioni o per gli alloggi non occupati da più di 18 mesi.

Inoltre, il decreto annuale di applicazione può prevedere adattamenti particolari, in special modo in caso di lavori realizzati dal locatore o di canoni manifestamente sottostimati.

Perché il canone possa essere rivalutato, il contratto di locazione deve contenere una clausola di rivalutazione annuale. Essa non può essere superiore alla variazione dell’indice di riferimento dei canoni (IRL).
Questa rivalutazione non si applica agli alloggi con classe energetica F o G, e ciò per i contratti conclusi, rinnovati o prorogati dal 24 agosto 2022.

Attenzione, misura temporanea: conformemente all’articolo 12 della legge n. 2022-1158 del 16 agosto 2022, modificato dalla legge n. 2023-568 del 7 luglio 2023, la variazione dell’indice di riferimento dei canoni non può superare il 3,5 % tra il terzo trimestre del 2022 e il primo trimestre del 2024.

• Per i contratti tacitamente prorogati: applicazione della variazione dell’IRL;
• Per i rinnovi: applicazione della variazione dell’IRL, salvo che il canone sia manifestamente sottostimato. Le modalità sono fissate dall’articolo 17-2 della legge del 6 luglio 1989), dovendo il locatore in particolare « proporre al conduttore, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e nelle forme previste dall’articolo 15, un nuovo canone fissato con riferimento ai canoni abitualmente rilevati nelle vicinanze per alloggi comparabili ».

Nessun aumento del canone può essere proposto al conduttore di un alloggio con classe energetica F o G, e ciò per i contratti conclusi, rinnovati o prorogati dal 24 agosto 2022.