Il diritto di prelazione urbana (DPU)

Il diritto di prelazione in materia urbanistica può essere definito come la facoltà riconosciuta allo Stato, a un ente pubblico, a un ente di cooperazione intercomunale… di sostituirsi all’acquirente (o al donatario in alcuni casi) di un bene che il proprietario mette in vendita (o dona). Per poter formare oggetto di prelazione, i beni immobili devono obbligatoriamente essere situati in una zona di prelazione.

Il diritto di prelazione è un meccanismo legale che consente a un ente pubblico, generalmente un comune, di acquistare con priorità un bene immobile messo in vendita sul proprio territorio. Questo diritto mira a servire l’interesse generale, consentendo ai pubblici poteri di realizzare progetti di riqualificazione, come la creazione di attrezzature pubbliche, di alloggi sociali o la conservazione di spazi verdi. Quando un bene è interessato dal diritto di prelazione, il proprietario non può venderlo liberamente all’acquirente di sua scelta senza informarne l’ente competente.

Come funziona il diritto di prelazione?

La procedura inizia quando il proprietario di un bene immobile situato in una zona di prelazione desidera vendere. Deve allora trasmettere una dichiarazione di intenzione di alienare (DIA) all’ente interessato, tramite un notaio. Al ricevimento, l’ente dispone in genere di un termine di due mesi per decidere se esercitare o meno il proprio diritto di prelazione. Se sceglie di esercitare la prelazione, si sostituisce all’acquirente iniziale e acquista il bene al prezzo stabilito. Se rifiuta o non risponde, la vendita può realizzarsi liberamente tra il proprietario e l’acquirente designato.

A che cosa serve il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione serve principalmente a sostenere progetti di riqualificazione urbana di interesse collettivo. Può facilitare la creazione di alloggi sociali, preservare spazi naturali sensibili, combattere l’insalubrità o prevenire la speculazione immobiliare. Per gli enti, questo dispositivo è una leva potente per orientare lo sviluppo del territorio e garantire la coerenza delle azioni pubbliche.

I diversi diritti di prelazione

La finalità del diritto di prelazione è la realizzazione di operazioni di interesse generale.
In virtù dell’articolo L210-1 del Codice dell’urbanistica, i diversi diritti di prelazione in materia urbanistica riconosciuti dal legislatore sono esercitati in vista di:

• la realizzazione di azioni e operazioni di riqualificazione di interesse generale, definite in modo molto ampio dall’articolo L300-1 dello stesso codice (esempi: favorire lo sviluppo del tempo libero e del turismo o realizzare attrezzature collettive).
• l’anticipazione dell’erosione costiera nella gestione dei suoli (novità prevista dalla legge Clima)
• la protezione degli spazi naturali
• la protezione dei demani nazionali
• la protezione del commercio di prossimità

Il diritto di prelazione urbano (DPU)

È istituito con delibera del consiglio comunale o dell’organo deliberante dell’ente di cooperazione intercomunale nei comuni dotati di un piano di occupazione dei suoli (POS) o di un piano urbanistico locale (PLU) (articoli L211-1 e seguenti del Codice dell’urbanistica).
Buono a sapersi : il DPU non può essere istituito se esiste una zona di riqualificazione differita (ZAD) sullo stesso territorio.

Il diritto di prelazione esercitato nelle zone di riqualificazione differita (ZAD)

Queste zone sono create dal prefetto o dall’ente di cooperazione intercomunale con ordinanza. Tale atto fissa il perimetro della zona e designa il titolare del diritto di prelazione.

In quali casi può essere creata una ZAD?

• Nell’ambito dello sviluppo territoriale del Grand Paris,
• Per la realizzazione di un progetto di interesse maggiore (art. L350-4 del Codice dell’urbanistica),
• Nel perimetro di una grande operazione urbanistica (GOU)...

Buono a sapersi : alcune delle regole che disciplinano questi due diritti di prelazione sono comuni (Articoli L213-1 e seguenti del Codice dell’urbanistica).

Il diritto di prelazione dei comuni in caso di alienazione a titolo oneroso di aziende artigianali, aziende commerciali e locazioni commerciali

Conformemente all’articolo L 214-1 del Codice dell’urbanistica, « Il consiglio comunale può, con delibera motivata, delimitare un perimetro di salvaguardia del commercio e dell’artigianato di prossimità », all’interno del quale le cessioni di aziende artigianali, commerciali, di locazioni commerciali o di alcuni terreni a uso commerciale sono soggette al diritto di prelazione.
« All’interno di tale perimetro sono altresì soggette al diritto di prelazione di cui al comma precedente le alienazioni a titolo oneroso di terreni che ospitano o sono destinati a ospitare esercizi commerciali con una superficie di vendita compresa tra 300 e 1 000 metri quadrati ».

Si tratta quindi di una facoltà per i comuni, che deve essere motivata. Questo diritto di prelazione deve infatti avere per obiettivo la salvaguardia e la difesa della diversità dell’offerta commerciale, mantenendo l’attività in essere o favorendo lo sviluppo di altre attività artigianali e commerciali, nonché la realizzazione di attrezzature commerciali.

Il diritto di prelazione negli spazi naturali sensibili creati dal dipartimento (ENS)

Questo diritto di prelazione è applicabile alle vendite di terreni o di diritti sociali che danno titolo all’attribuzione in proprietà o in godimento di terreni (articolo 215-9 del Codice dell’urbanistica). In via eccezionale, la prelazione può essere esercitata anche in presenza di una costruzione, a condizione che il terreno sia di dimensioni sufficienti a giustificarne l’apertura al pubblico e che la sua situazione geografica lo renda necessario all’attuazione della politica degli spazi naturali sensibili (articolo 215-11 del Codice dell’urbanistica).

Novità : la legge Clima (2021-1104 del 22 agosto 2021) ha esteso l’ambito di applicazione del diritto di prelazione ENS alle donazioni tra vivi, fatta eccezione per le donazioni familiari (art. L215-13-1 del Codice dell’urbanistica).

Buono a sapersi : l’istituzione di zone di prelazione riguardanti i terreni il cui valore ecologico, paesaggistico e patrimoniale giustifica una protezione particolare e una gestione sostenibile spetta al Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Tali zone sono situate all’esterno delle zone delimitate dal dipartimento (articolo L215-2 del Codice dell’urbanistica). Il progetto di perimetro è inviato per parere al dipartimento e al comune o all’ente pubblico di cooperazione intercomunale competente.
Il diritto di prelazione del Conservatoire si applica a ogni cessione di quote indivise riguardanti un immobile, edificato o meno, nonché alla cessione della maggioranza delle quote di una società civile immobiliare quando il patrimonio di tale società è costituito da un’unità fondiaria, edificata o meno.

Novità: il diritto di prelazione per i beni esposti all’erosione costiera (Codice dell’urbanistica, artt. L219-1 e ss.) La legge Clima (2021-1104 del 22 agosto 2021) ha creato un nuovo diritto di prelazione a beneficio del comune o dell’ente pubblico di cooperazione intercomunale. Il suo scopo è consentire l’adattamento della gestione fondiaria all’arretramento della linea di costa.
Esso esclude l’applicazione del DPU, del diritto di prelazione nelle ZAD e di quello sulle aziende commerciali, sulle locazioni e sui terreni commerciali. Non prevale invece su quello che si applica negli spazi naturali sensibili.

• In materia di DPU : i titolari sono determinati dagli articoli L211-1 e L211-2 del Codice dell’urbanistica. Si tratta principalmente del comune e, talvolta, degli enti pubblici di cooperazione intercomunale (EPCI)
• In materia di ZAD : può trattarsi di un ente pubblico, di un ente pubblico a ciò destinato o del concessionario di un’operazione di riqualificazione. (Articolo L212-2 del Codice dell’urbanistica).

Il titolare del diritto di prelazione urbano o in zona di riqualificazione differita può delegare il proprio diritto allo Stato, a un ente locale, a un ente pubblico a ciò destinato o al concessionario di un’operazione di riqualificazione (Articolo L213-3 del Codice dell’urbanistica).

• In materia di spazi naturali sensibili : è il dipartimento a essere titolare del diritto di prelazione. Tuttavia, quando il Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres è territorialmente competente, esso può sostituirsi al dipartimento se questi non esercita il diritto di prelazione. (Articoli L215-4 e 5 del Codice dell’urbanistica). Il dipartimento può delegare il proprio diritto di prelazione (Articolo L215-8 del Codice dell’urbanistica).
• In materia di adattamento dei territori all’arretramento della linea di costa : il diritto di prelazione è riservato al comune o all’ente pubblico di cooperazione intercomunale (art. L219-1 del Codice dell’urbanistica).

Consente a un ente pubblico di acquistare con priorità un bene immobile messo in vendita o oggetto di una donazione (ad eccezione di quelle realizzate tra persone della stessa famiglia) da parte di una persona privata (privato cittadino) o giuridica (impresa). È disciplinato dagli articoli L211-1 e seguenti del Codice dell’urbanistica. L’ente pubblico si sostituisce allora all’acquirente iniziale.

I beni interessati

Il diritto di prelazione può riguardare terreni di ogni natura (agricoli, edificabili...), ma anche case unifamiliari, immobili in condominio, appartamenti. Anche le quote e le azioni di società possono essere soggette al diritto di prelazione, come per esempio le quote di società civili (a determinate condizioni), di società di attribuzione e di società cooperative di costruzione.

I diritti di prelazione urbani più frequenti (Articolo L211-4):

Essi riguardano:

• L’alienazione di uno o più lotti condominiali a uso di abitazione principale, a uso professionale o a uso professionale e abitativo il cui regolamento di condominio ha meno di 10 anni. Tale durata è calcolata dalla pubblicazione di detto regolamento.
• L’alienazione di un immobile edificato quando la costruzione è ultimata da almeno 4 anni.

Le alienazioni di lotti condominiali il cui regolamento ha più di 10 anni o le costruzioni ultimate da meno di 4 anni sono esentate dal DPU. Il comune può tuttavia, con delibera motivata, decidere di assoggettarvele. Si parla allora di diritto di prelazione rafforzato o DPU « rafforzato ». Tale diritto di prelazione rafforzato è altresì applicabile, con ordinanza motivata del prefetto, nei comuni che hanno formato oggetto di una constatazione di carenza ai sensi dell’articolo L. 302-9-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione (carenza di alloggi sociali).

Le modalità di esercizio del diritto di prelazione degli articoli L213-1 e seguenti del Codice dell’urbanistica e in particolare del DPU

Osservazione: riguardano il diritto di prelazione urbano, ma anche quello applicabile nelle zone di riqualificazione differita, in parte il diritto di prelazione commerciale dei comuni e il diritto di prelazione per i beni esposti all’erosione costiera.

La dichiarazione di intenzione di alienare (DIA)
Il proprietario che desidera cedere il proprio bene situato in una zona di prelazione deve inviare, con raccomandata con avviso di ricevimento, una dichiarazione di intenzione di alienare (DIA) al municipio in cui si trova il bene, o depositarla contro ricevuta.
Questa dichiarazione deve contenere:

• l’indicazione del prezzo e delle condizioni della vendita.
• le informazioni ambientali dovute ai sensi dell’articolo L514-20 del Codice dell’ambiente

Essa costituisce un’offerta di vendita e deve quindi essere compilata con molta cura. L’ente pubblico dispone di due mesi per far sapere se desidera o meno acquistare il bene alle condizioni proposte dal venditore. Può approfittare di tale termine per negoziare il prezzo (nel caso di una vendita) o il valore del bene (nel caso di una permuta o di un conferimento in società).

Richiesta di informazioni complementari da parte del municipio
La legge prevede la possibilità per il titolare del diritto di prelazione, nel termine di due mesi di cui dispone per pronunciarsi sulla DIA, di inviare al proprietario un’unica richiesta di comunicazione di informazioni complementari che consentano di valutare:

• la consistenza e lo stato dell’immobile
• se del caso, la situazione sociale, finanziaria e patrimoniale della società civile immobiliare

La legge prevede anche la possibilità per il municipio di chiedere al venditore di visitare il bene.

Buono a sapersi : queste richieste complementari hanno l’effetto di sospendere il termine di due mesi richiesto per la risposta del titolare del diritto di prelazione. Esso riprende dal ricevimento dei documenti, dalla visita del bene o dal rifiuto della visita. La vendita sarà ritardata di altrettanto. Se il termine residuo è inferiore a un mese, il titolare disporrà di un mese supplementare per prendere la propria decisione, il che porta il termine a tre mesi (Articolo L 213-2 del Codice dell’urbanistica).

Il giudice competente (articolo L213-4 del Codice dell’urbanistica).
L’amministrazione non è vincolata dal prezzo di vendita convenuto tra il venditore e l’acquirente: può formulare una controproposta. In mancanza di accordo amichevole, il prezzo di acquisto sarà fissato giudizialmente dal giudice competente in materia di espropriazione (Articolo L213-4 del Codice dell’urbanistica).

Quando il bene messo in vendita è soggetto a prelazione, è il notaio che, in pratica, si incarica di informare l’ente pubblico della firma del preliminare di vendita o della promessa, mediante la dichiarazione di intenzione di alienare.
Se l’ente locale decide di esercitare la prelazione, il notaio incaricato della redazione dell’atto verifica che le procedure siano rispettate. Se l’ente rinuncia alla prelazione, la vendita deve intervenire entro tre anni dalla decisione di rinuncia. In mancanza, il diritto dovrà essere nuovamente purgato.
Sia che siate il venditore, l’acquirente estromesso o il rappresentante dell’ente locale, non esitate a chiedere i consigli del vostro notaio a monte della procedura. Eviterete così i rischi di contenzioso, il blocco della situazione e l’eventuale chiamata in causa della responsabilità del comune e dei suoi responsabili.