Lo statuto di una società civile immobiliare deve prevedere espressamente nell’oggetto sociale la possibilità di mettere un bene immobile di sua proprietà a disposizione di un socio a titolo gratuito.
In mancanza, è necessaria un’autorizzazione dell’assemblea generale dei soci
La messa a disposizione a titolo gratuito di un immobile deve essere prevista nell’oggetto sociale
L’oggetto sociale definisce le attività di una società; deve obbligatoriamente figurare nello statuto.
Così, la messa a disposizione a titolo gratuito di un immobile appartenente a una SCI a favore di un socio o di un terzo deve essere prevista nel suo oggetto sociale.
Quando lo statuto di una società civile immobiliare non lo menziona chiaramente, questa messa a disposizione deve essere autorizzata dall’assemblea generale dei soci alle condizioni previste per la modifica dello statuto.
Di conseguenza, non può essere decisa dal solo amministratore. È quanto ha appena stabilito la Corte di cassazione francese, in una sentenza del 2 maggio 2024, pronunciando la nullità del comodato (a titolo gratuito) che l’amministratore si era concesso.
La messa a disposizione deve infatti essere compatibile con l’interesse sociale e con l’equilibrio dei diritti degli altri soci. Per questo, se l’occupazione gratuita è concessa a uno solo (o ad alcuni) dei soci, gli altri soci devono ottenere una contropartita o acconsentire espressamente alla messa a disposizione.
Conseguenze dell’assenza di autorizzazione dell’assemblea generale o di un oggetto sociale silente
- Il contratto concluso è nullo e il comodato si considera come mai esistito.
- L’occupante si trova allora senza diritto né titolo e la SCI potrebbe chiedergli un’indennità di occupazione, se non addirittura il suo sgombero.
- Potrebbe sorgere la responsabilità dell’amministratore, poiché ha compiuto un atto contrario all’oggetto sociale della SCI e senza l’accordo dei soci (articolo 1850 del Codice civile francese). Se essa fosse riconosciuta dal tribunale, egli sarebbe allora tenuto a risarcire il pregiudizio causato alla società.
Cass. 3e civ., 2 maggio 2024, n. 22-24.503, FS-B