Le diverse categorie di locazione ammobiliata

La locazione ammobiliata è la locazione di un alloggio arredato. Essa implica quindi che nell’appartamento sia presente un mobilio sufficiente affinché il conduttore possa viverci normalmente portando soltanto i propri effetti personali (vestiario, oggetti di arredo...).

Esistono diversi tipi di locazione ammobiliata, che rispondono a situazioni e normative diverse.

Il conduttore può desiderare di locare un alloggio ammobiliato allo scopo di:

• fissarvi la propria residenza principale,
• trascorrervi soltanto qualche giorno di vacanza.
  

Il proprietario, dal canto suo, può:

• mettere a disposizione esclusiva del conduttore un alloggio che non è la propria residenza principale,
• mettere a disposizione esclusiva del conduttore la propria residenza principale (per una durata annua limitata),
• mettere a disposizione soltanto una camera, per esempio.
  

In ogni caso devono essere effettuati diversi adempimenti preliminari.
Sul piano fiscale, la locazione ammobiliata costituisce un’attività commerciale ed è tassata a titolo di redditi industriali e commerciali (BIC).

Il contratto di locazione ammobiliata in residenza principale

Le locazioni ammobiliate a uso di residenza principale sono soggette a un regime protettivo, previsto dagli articoli da 25-3 a 25-11 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989.

Il locatore deve quindi mettere a disposizione del conduttore:

• un alloggio ammobiliato, definito come « un alloggio decoroso dotato di un mobilio in numero e qualità sufficienti a consentire al conduttore di dormirvi, mangiare e vivere adeguatamente rispetto alle esigenze della vita quotidiana » (art. 25-4 della legge del 1989).
• un alloggio decoroso, cioè che non presenti rischi manifesti tali da pregiudicare la sicurezza fisica o la salute del conduttore, esente da qualsiasi infestazione di specie nocive e parassiti, rispondente a un livello minimo di prestazione e dotato degli elementi che lo rendono conforme all’uso abitativo (art. 6 della legge del 1989).
  

Il contratto deve in particolare:

• essere concluso per una durata minima di un anno rinnovabile (articolo 25-3). Tale durata è ridotta a 9 mesi per gli studenti, senza rinnovo automatico (articolo 25-7);
• rispettare il contratto tipo previsto dal decreto 2015-587 del 29 maggio 2015 (articolo 25-7);
• contenere il fascicolo di diagnosi tecniche, che deve essere consegnato al conduttore (articolo 25-3);
• nonché un inventario e lo stato dettagliato del mobilio, firmati dal locatore e dal conduttore; l’elenco dei mobili di cui deve essere dotato l’alloggio è fissato dal decreto 2015-981 del 31 luglio 2015.

Il deposito cauzionale è pari al massimo a due mesi di canone.

Il contratto di locazione ammobiliata « mobilité »

Questo contratto è previsto dagli articoli da 25-12 a 25-18 della legge del 1989, che rinviano in gran parte alle disposizioni generali. Esso deve in particolare rispettare i requisiti relativi al decoro dell’alloggio, al contratto tipo, ecc.
Il contratto « mobilité » è concluso per una durata compresa tra uno e dieci mesi ed è destinato ai conduttori che, alla data di decorrenza del contratto, dimostrino:

• di essere in formazione professionale,
• o di frequentare studi superiori,
• o di avere un contratto di apprendistato,
• o di svolgere un tirocinio,
• o di essere volontari nell’ambito di un servizio civile,
• o di essere in trasferimento professionale,
• o di svolgere una missione temporanea nell’ambito della propria attività professionale.
  

Il contratto « mobilité » non è rinnovabile né prorogabile (articolo 25-14).
Nessun deposito cauzionale può essere richiesto.

Locazioni ammobiliate tradizionali

Locazioni ammobiliate tradizionali
Si tratta qui in particolare delle locazioni cosiddette di villeggiatura, che procurano al conduttore una residenza secondaria.

Quando l’alloggio locato non costituisce la residenza principale del conduttore, le disposizioni della legge del 6 luglio 1989 relative alle locazioni abitative non si applicano.

Il contratto è allora disciplinato:

• dalla sola convenzione delle parti,
• in via suppletiva, dalle disposizioni del Codice civile francese sul contratto di locazione (C. civ. artt. 1713 e ss.).
  

Locazioni stagionali (di breve durata)

Si parla di locazione stagionale quando la locazione non è permanente e la sua durata è limitata a un periodo determinato: un periodo di vacanza o di lavoro stagionale, per esempio. La locazione avviene a giornata, a settimana o a mese.

Legalmente, la locazione stagionale è la locazione di un immobile a uno stesso conduttore per una durata massima e non rinnovabile di 90 giorni consecutivi (legge 70-9 del 2 gennaio 1970, art. 1-1, e C. turismo art. L211-4, detta « legge Hoguet »).

La locazione stagionale può riguardare un alloggio che costituisce o meno la residenza principale del proprietario. La disciplina non è allora la stessa.

Gli alloggi turistici ammobiliati

Si tratta, per il proprietario, di mettere la propria residenza principale a disposizione esclusiva di un conduttore, per una durata limitata e senza che quest’ultimo vi elegga domicilio.

Più precisamente, la legge dispone che gli alloggi turistici ammobiliati sono « ville, appartamenti o monolocali ammobiliati, a uso esclusivo del conduttore, offerti in locazione a una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio e che vi effettua un soggiorno caratterizzato da una locazione a giornata, a settimana o a mese » (Codice del turismo francese, art. L 324-1-1, I).

L’alloggio turistico ammobiliato è disciplinato dalla convenzione delle parti, dagli articoli da L 324-1 a L324-2-1 del Codice del turismo francese e dal decreto 2020-1585 del 14 dicembre 2020 relativo alle informazioni obbligatorie per ogni offerta di locazione di alloggio turistico ammobiliato. In via suppletiva si applicano anche le disposizioni del Codice civile francese sul contratto di locazione (C. civ. artt. 1713 e ss.).

Ogni offerta o contratto di locazione stagionale deve:

• rivestire la forma scritta,
• contenere l’indicazione del prezzo richiesto,
• una descrizione dei luoghi,
• il numero di dichiarazione preventiva di messa in locazione presentata al comune (vedi il paragrafo seguente sugli adempimenti)
• indicare se l’offerta proviene da un professionista o da un privato (C. turismo L324-2)
  

Il deposito cauzionale è libero.

Nei comuni che hanno attuato la procedura di registrazione della dichiarazione preventiva, il proprietario non può mettere in locazione la propria residenza principale per più di 120 giorni all’anno, salvo obblighi professionali, motivi di salute o casi di forza maggiore (in modo che la residenza principale sia occupata almeno 8 mesi all’anno) (legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, art. 2).

Il comune può chiedere al locatore di comunicargli il numero di giorni in cui tale alloggio è stato locato, che esso costituisca o meno la sua residenza principale.
In caso di superamento, il proprietario si espone a una sanzione civile di importo massimo pari a 10 000 € (C. turismo, art. L. 324-1-1 V).

Attenzione : dal 1º gennaio 2025 i comuni possono, con delibera motivata, ridurre a 90 giorni all’anno la durata massima per la quale una residenza principale può essere locata a fini turistici, contro gli attuali 120 giorni (C. turismo, art. L. 324-1-1 IV).

Le camere per ospiti

Si tratta allora di una messa a disposizione parziale della propria residenza principale da parte del locatore. Esse sono definite come camere ammobiliate situate presso l’abitante al fine di accogliere turisti, a titolo oneroso, per uno o più pernottamenti, accompagnate da prestazioni (C. turismo, art. L324-3).

Locazione di breve durata di un alloggio che non costituisce la residenza principale del proprietario

Nell’ipotesi in cui il locatore loca un alloggio che non costituisce la propria residenza principale, egli può locare per più di 120 giorni all’anno.
Chiunque offra la propria residenza secondaria in locazione turistica ammobiliata (classificata o meno) deve presentarne dichiarazione preventiva al comune.

Da sapere: il comune in cui si trova il vostro bene può disciplinare la locazione ammobiliata di breve durata della vostra residenza secondaria.

Classificazione dell’alloggio

Il locatore può chiedere che il proprio locale ammobiliato sia classificato (esistono 5 categorie, da 1 a 5 stelle, ma la classificazione non è obbligatoria per praticare la locazione stagionale o turistica) (Codice del turismo francese, art. L 324-1)

Alcuni adempimenti sono necessari per beneficiare di tali denominazioni e dei vantaggi che ne derivano.

Dichiarazione di inizio attività di locatore di immobili ammobiliati (professionale o meno)

Il locatore di alloggio ammobiliato deve iscriversi per via telematica presso lo sportello unico del centro per le formalità delle imprese.

Ciò consente:

1. di ottenere un numero Siret,
2. di rendere nota l’esistenza di tale attività,
3. di indicare il regime di imposizione prescelto.

Autorizzazione preventiva di cambio di destinazione d’uso per le locazioni stagionali

Nei grandi agglomerati, il fatto di locare un locale ammobiliato destinato ad abitazione in modo ripetuto e per brevi durate a una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio costituisce un cambio di destinazione d’uso ai sensi dell’articolo L 631-7 del CCH.

Per ottenere il cambio di destinazione d’uso, il locatore (professionista o meno) deve presentare una domanda di autorizzazione preventiva di cambio di destinazione d’uso (CCH artt. L631-7 e L631-9) al comune.

È possibile chiedere un’autorizzazione temporanea di cambio di destinazione d’uso.

Da notare: questo lasciapassare è estremamente difficile da ottenere a Parigi, in particolare a causa della penuria di alloggi abitativi. La capitale può subordinare l’ottenimento dell’autorizzazione a una compensazione (trasformare contestualmente altri locali in abitazione).

Da sapere: nessuna autorizzazione preventiva, nemmeno temporanea, è tuttavia necessaria se l’alloggio costituisce la residenza principale del locatore (CCH, art. L631-7-1 A).

Rivolgetevi al vostro comune per sapere quale procedura si applica al vostro caso.

Dichiarazione preventiva di messa in locazione degli alloggi turistici ammobiliati e delle camere per ospiti

Alloggi turistici ammobiliati

Chiunque (professionista o meno) offra in locazione un alloggio turistico ammobiliato (classificato o meno) deve averne preventivamente presentato dichiarazione al sindaco del comune in cui esso si trova (C. turismo, L 324-1-1, II). In caso contrario il locatore si espone a una sanzione pecuniaria di 450 euro.

Camere per ospiti

Chiunque offra in locazione una o più camere per ospiti deve averne preventivamente presentato dichiarazione al sindaco del comune del luogo dell’abitazione interessata (C. turismo, art. L324-4).

Locazione della residenza principale del proprietario

In via eccezionale, quando il locale a uso abitativo costituisce la residenza principale del locatore, tale dichiarazione preventiva non è in linea di principio obbligatoria (Codice del turismo francese art. L 324-1-1, II).

Tuttavia, nei comuni in cui il cambio di destinazione d’uso dei locali destinati ad abitazione è soggetto ad autorizzazione preventiva e se il consiglio comunale ha deciso diversamente (Codice del turismo francese art. L 324-1-1, III), tale dichiarazione resta obbligatoria.

Informatevi presso il vostro comune per conoscere gli adempimenti necessari.