L’autorizzazione a locare: istruzioni per l’uso

La messa in locazione di un’abitazione da parte di un locatore può essere soggetta a un’autorizzazione preventiva (articoli da L 635-1 a L 635-11 e R 635-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese) o a una dichiarazione successiva alla firma del contratto (articoli da L 634-1 a L 634-5 CCH), nelle zone delimitate dall’organo deliberante dell’ente pubblico di cooperazione intercomunale (EPCI) competente in materia di abitazione o, in mancanza, dal consiglio comunale.

Per contrastare l’abitazione indegna, la messa in locazione di un’abitazione da parte di un locatore può essere soggetta a un’autorizzazione preventiva (articoli da L 635-1 a L 635-11 e R 635-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese) o a una dichiarazione di messa in locazione (articoli da L 634-1 a L 634-5 CCH), in zone delimitate con delibera dell’organo competente (EPCI o consiglio comunale).

Le zone devono essere delimitate in coerenza con i piani locali e dipartimentali di azione per l’abitazione, in particolare delle persone svantaggiate.
All’interno di ciascuna zona, la delibera può prevedere le categorie e le caratteristiche delle abitazioni che saranno soggette ad autorizzazione o a dichiarazione.

Si tratta:

• dei nuovi contratti di locazione non ammobiliata o ammobiliata…
• di locali a uso abitativo…
• e che costituiscono l’abitazione principale dell’inquilino (locazioni soggette alla legge del 6 luglio 1989).

L’autorizzazione preventiva o la dichiarazione di messa in locazione deve essere rinnovata a ogni nuova messa in locazione, ma questo obbligo non riguarda il tacito rinnovo, il rinnovo della locazione o la conclusione di un atto aggiuntivo (art. R 634-1 e R 635-1 CCH).
Allo stesso modo, gli alloggi sociali non sono interessati.

• Quando un esame preliminare delle caratteristiche dell’abitazione e dei contratti dimostra che, nonostante il rispetto delle norme di decoro (articoli 6 e 8-1 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989), esse non permettono di garantire agli occupanti condizioni di vita dignitose (articolo 33 della legge del 9 aprile 2024 volta ad accelerare e semplificare la riqualificazione dell’abitato degradato e le grandi operazioni di riqualificazione urbana). Si tratta di un dispositivo sperimentale della durata di 5 anni.
• Quando l’immobile in cui si trova l’abitazione è oggetto di un provvedimento di insalubrità o di pericolo (art. L 635-9, co. 2, CCH).

Deve provenire dal locatore o dal suo mandatario e contenere le informazioni previste dall’articolo R 635-2 CCH. Il richiedente deve compilare il modulo Cerfa 15652 per una domanda di autorizzazione preventiva, il Cerfa 15651 per la dichiarazione di messa in locazione, e depositarlo in comune entro 15 giorni dalla firma del contratto di locazione.
La mancata risposta entro un mese dal deposito della domanda di autorizzazione vale autorizzazione preventiva alla messa in locazione (art. L 632-5, co. 3, CCH). Il rifiuto è motivato (art. L 635-3, co. 2, CCH).

Buono a sapersi: l’autorità incaricata di istruire una domanda di autorizzazione preventiva « può far procedere a tutte le visite che le paiano utili per esaminare l’abitazione » (CCH art. L 635-3 co. 3 e art. 8 della legge 2024-322).

Se nessuna messa in locazione avviene entro 2 anni dal suo rilascio, essa perde efficacia (art. R 635-3, co. 3, CCH).
In caso di vendita o di donazione dell’abitazione, l’autorizzazione in corso di validità può essere trasferita al nuovo proprietario, fatta salva la presentazione di una domanda in tal senso (art. R 635-3, co. 4, CCH).

Dopo una messa in mora del prefetto rimasta senza esito, il locatore incorre in una sanzione che non può superare 5 000 € per una persona fisica e 15 000 € per una persona giuridica (decreto 2019-437 del 13-5-2019).

La messa in locazione di locali a uso abitativo da parte di un locatore, senza autorizzazione preventiva o dichiarazione di messa in locazione, non ha effetto sulla locazione di cui beneficia l’inquilino (art. L 635-8 CCH).