I diversi diritti di prelazione del conduttore

L’inquilino deve essere informato di questa vendita, perché dispone spesso di un diritto di prelazione, che gli dà la facoltà di acquistare con priorità il bene che occupa.

Attenzione : il mancato rispetto del diritto di prelazione comporta la nullità dell’atto di vendita concluso a favore di un acquirente diverso dall’inquilino.

Quali sono i diversi casi in cui l’inquilino dispone di un diritto di prelazione?

• La notifica della disdetta o della proposta di vendita:
  • in caso di coabitazione con più conduttori, deve essere fatta a ciascun inquilino,
  • in presenza di coniugi o di partner, deve essere fatta a entrambi i membri della coppia, anche se uno dei due non è firmatario della locazione, a condizione che il locatore sia stato informato del matrimonio o del pacs (articolo 9-1 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, volta a migliorare i rapporti locativi).
• Il termine per la realizzazione della vendita: in caso di accettazione della proposta di vendita da parte dell’inquilino, essa dovrà intervenire entro 2 mesi, o 4 mesi se egli intende ricorrere a un mutuo.
• Il pagamento della provvigione dell’agente immobiliare: la Corte di cassazione francese stabilisce che l’inquilino non deve sopportare la provvigione dell’agenzia immobiliare, nella misura in cui essa non lo « presenta » al venditore.

(articolo 15 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, volta a migliorare i rapporti locativi)

Il diritto di prelazione dell’inquilino riguarda in linea di principio le locazioni abitative o miste (abitative e professionali) soggette alla legge del 6 luglio 1989.

Esso è tuttavia escluso in caso di locazione ammobiliata, oppure quando il proprietario vende il proprio bene a un familiare fino al 3° grado incluso.

In che cosa consiste il diritto di prelazione dell’inquilino?

Quando il proprietario di un bene immobile desidera vendere il proprio bene libero da ogni occupazione, deve preventivamente avvisarne l’inquilino notificandogli una disdetta per vendere.

L’inquilino dispone allora di un diritto di prelazione che gli permette di acquistare con priorità i beni che loca (abitazione e relative pertinenze: garage, cantina, …).

Quali sono le modalità di notifica di una disdetta per vendere?

Il proprietario fa pervenire la disdetta al proprio inquilino, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con atto di ufficiale giudiziario, almeno sei mesi prima della scadenza della locazione.

Attenzione: in caso di acquisto di un bene occupato, il proprietario dovrà rispettare regole specifiche quando vorrà rivenderlo:

• quando la scadenza del contratto di locazione in corso interviene più di tre anni dopo la data di acquisto, il locatore può dare disdetta al proprio inquilino per vendere l’abitazione alla scadenza del contratto di locazione in corso;
• quando la scadenza del contratto di locazione in corso interviene meno di tre anni dopo la data di acquisto, il locatore può dare disdetta al proprio inquilino per vendere l’abitazione soltanto alla scadenza del primo tacito rinnovo o del primo rinnovo del contratto di locazione in corso.

La disdetta deve in particolare contenere il prezzo e le condizioni della vendita prospettata (articolo 15 della legge 6 luglio 1989). Dal suo ricevimento, l’inquilino ha 2 mesi per prendere una decisione: esercitare la prelazione o rinunciare all’acquisto. In assenza di risposta entro 2 mesi, si presume che l’inquilino abbia rinunciato alla proposta d’acquisto. Il proprietario può allora vendere il bene a un altro acquirente e l’inquilino deve lasciare l’immobile alla scadenza della locazione.

(articolo 10 della legge n. 75-1351 del 31 dicembre 1975)

La divisione consiste, per il proprietario della totalità di un immobile, nel dividerlo in più appartamenti. Egli può anche suddividere un appartamento in più unità. Per constatare queste operazioni deve essere redatto un documento chiamato « prospetto descrittivo di divisione ».

In caso di prima vendita di un bene a seguito di tale divisione o suddivisione, il proprietario deve provvedere a purgare il diritto di prelazione dell’inquilino o dell’occupante in buona fede. A tal fine deve inviare all’inquilino una proposta di vendita.

Focus sulle divisioni di superficie: l’articolo L. 111-6-1 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese prevede una serie di divieti di divisione, in particolare quando la superficie e il volume abitabili sono inferiori rispettivamente a 14 m² e a 33 m³.

Quali sono le modalità di questa proposta di vendita?

Il locatore deve far pervenire una proposta di vendita al proprio inquilino con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con atto di ufficiale giudiziario. Essa deve contenere una serie di informazioni obbligatorie: il prezzo e le condizioni della vendita, le disposizioni di legge relative al diritto di prelazione, la superficie del bene…

Questa proposta è valida 2 mesi dal suo ricevimento da parte dell’inquilino. In assenza di risposta da parte sua, egli sarà considerato rinunciante al proprio diritto di prelazione.

Buono a sapersi: anche se rifiuta la proposta, l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile. Si tratta di una proposta di vendita e non di una disdetta.

Attenzione : il diritto di prelazione non si applica all’inquilino o all’occupante in buona fede la cui locazione o occupazione sia posteriore alla divisione o alla suddivisione dell’immobile.

(articolo 10-1 della legge 75-1351 del 31 dicembre 1975)

La vendita in blocco è la vendita nella sua totalità e in una sola volta di un immobile a uso abitativo o misto comprendente più di cinque abitazioni.

In questo caso l’inquilino o l’occupante in buona fede beneficia di un diritto di prelazione se il potenziale acquirente non intende prorogare le locazioni in corso. Se invece questi si impegna a prorogare le locazioni in corso di almeno sei anni, il diritto di prelazione dell’inquilino non si applica. Allo stesso modo, il diritto di prelazione è escluso quando l’acquirente è un parente o affine fino al 4° grado incluso, un ente di edilizia sociale (HLM) o ancora una società a economia mista nell’ambito dell’aiuto personalizzato all’alloggio.

Il proprietario del bene locato è tenuto a informare ciascun inquilino o occupante in buona fede della vendita prospettata:

• del prezzo e delle condizioni di vendita dell’immobile nella sua totalità,
• del prezzo e delle condizioni di vendita dell’appartamento che egli loca.

Questa informazione deve essere inviata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento e vale come proposta di vendita soltanto per l’abitazione occupata dall’inquilino (il prezzo della vendita nella sua totalità è solo un’indicazione economica).

Attenzione: anche se rifiuta la proposta, l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile. Si tratta di una proposta di vendita e non di una disdetta.
Questa proposta di vendita è valida 4 mesi dal suo ricevimento da parte dell’inquilino.

Questo dispositivo, disciplinato dagli accordi collettivi del 9 giugno 1998 e del 16 marzo 2005, impone un’informazione degli inquilini non appena un locatore persona giuridica dei settori locativi II e III (SEM, società immobiliari a partecipazione maggioritaria della Caisse des dépôts et consignations o una banca, ad esempio) desideri vendere più di 10 abitazioni, a uso abitativo o misto, in uno stesso immobile.

Il locatore deve informare gli inquilini, o le loro associazioni rappresentative se esistono, sul progetto di vendita, invitandoli a una riunione preliminare.

Conferma poi per iscritto a ciascun inquilino le modalità generali previste per la vendita, le informazioni particolari relative alla sua unità, nonché un’informazione sullo stato dell’immobile.
Questa informazione è data a titolo indicativo e non costituisce una proposta di vendita.

Dopo tale informazione, il locatore deve rispettare un termine di tre mesi prima di inviare una proposta di vendita all’inquilino.

Due diritti di prelazione dovranno allora essere purgati in successione:

• il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di prima vendita dell’abitazione dopo divisione o suddivisione,
• il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di disdetta per vendere.