L’acquisto di un bene immobile non è un passo di poco conto. Presuppone una decisione ben ponderata e ricerche approfondite, poiché si tratta di un impegno di lungo periodo. Si concretizza davanti a un notaio, incaricato di redigere l’atto, di garantire la sicurezza dell’operazione e di pubblicare la vendita.
Questa operazione si articola in più fasi: la ricerca del bene, il suo finanziamento, la trattativa tra le parti, il precontratto e l’atto pubblico definitivo.
La ricerca del bene
Le diverse modalità di ricerca
Nella ricerca di beni da acquistare potete rivolgervi a un professionista dell’immobiliare, notaio o agente immobiliare.
Questi vi aiuta a trovare il bene immobile corrispondente ai vostri criteri ed è l’intermediario con il venditore. A tal fine occorre firmare un mandato di ricerca, che prevede le modalità del suo incarico, il suo compenso...
Potete anche cercare da soli il bene dei vostri sogni: siti internet, passaparola…
Infine, è possibile rivolgersi alle vendite all’asta organizzate dagli studi notarili, dal consiglio notarile distrettuale di Parigi (https://immonotairesencheres.com/) o dal tribunale ordinario del luogo in cui si trova il bene.
Le visite
Al momento delle visite al bene, interrogate il venditore sugli elementi per voi essenziali, quali lo stato dell’impianto fognario, la presenza di infestanti nell’orditura del tetto, l’esistenza di danni da acqua, lo stato di funzionamento degli impianti (caldaia, cucina attrezzata, servizi igienici, i lavori da prevedere, …). Potete chiedergli di inviarvi queste informazioni per iscritto (sms, e-mail, ...).
È consigliabile prevedere un verbale di consegna in occasione di un’ultima visita prima della firma dell’atto di vendita.
La firma di una proposta o di un precontratto
Proposta d’acquisto
Una volta trovato il bene, potete fare una proposta d’acquisto: essa comprende gli elementi essenziali della vendita (il prezzo, l’identificazione del bene) ed esprime la volontà del suo autore di essere vincolato in caso di accettazione. In mancanza di tali elementi, vi è soltanto un invito ad avviare una trattativa (art. 1114 Cod. civ. francese).
Il contratto è concluso non appena l’accettazione perviene al proponente (art. 1121 Cod. civ. francese). Se non è accettata entro il termine previsto nell’atto o entro un termine ragionevole, la proposta perde efficacia (art. 1117 Cod. civ. francese).
Precontratto
Venditore e acquirente possono decidere di firmare direttamente un precontratto: preliminare o promessa unilaterale di vendita. Devono allora accordarsi sulle diverse modalità della vendita.
Per saperne di più, consultate gli articoli sui precontratti e sui diversi atti di vendita immobiliare.
Il finanziamento durante la ricerca di un bene immobile
Nel corso della trattativa è indispensabile che gli acquirenti si pongano la questione del finanziamento e dell’importo massimo che possono destinare al proprio acquisto. Il pagamento avviene in contanti oppure con l’aiuto di un prestito familiare o bancario? Nel secondo caso occorre chiedersi chi prende a prestito (coppia sposata, persona sola, …), per quale durata, a quale tasso d’interesse…
Per concedere un mutuo, l’istituto bancario prenderà in considerazione diversi criteri, quali la stabilità professionale dei mutuatari, il rispetto del tasso massimo di indebitamento fissato al 35 % (articolo 1 della Decisione del 29 settembre 2021 relativa alle condizioni di concessione dei crediti immobiliari), l’assenza di scoperti ricorrenti, l’importo dell’apporto personale…
Attenzione : se gli acquirenti che richiedono un mutuo immobiliare a una banca possono talvolta ottenere un accordo di massima, tale accordo non costituisce in alcun caso un impegno formale dell’istituto mutuante.
Una volta trovato il bene, si firma un precontratto (promessa o preliminare di vendita).
Buono a sapersi: per proteggere i mutuatari, la legge impone una serie di misure (leggete l’articolo sulla protezione del mutuatario). Esiste inoltre un tasso massimo legale che gli istituti mutuanti sono autorizzati a praticare, chiamato tasso soglia d’usura. Questo tasso, fissato dalla Banque de France, è rivisto ogni trimestre.